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房地产行业专题分析报告 一、2011年房地产宏观调控政策?2011年1月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。 　　限购。2011年1月，郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等相继出台“限购令”。限购虽然看似在执行期内对房价上涨有一定的作用，但不解决供不应求的关系，对于供应量远远不能满足需求的市场下，并无大的影响。 　　2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。 　　2011年1月27日，上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%。 2011年2月18日，中国人民银行宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。版“限购令”规定：拥有2套住房的本市居民家庭和拥有1套住房的非本市居民家庭，将暂停在南昌市购房，而且将二手房也包含在内。 2、国八条出台百天，楼市供销回升 截止4月底，国八条出台接近百天，政策也逐步被消化吸收。本月南昌市共计26个楼盘开盘35次，推出房源3569套，供应面积35.86万㎡。相比上月，供应面积增加16.66万㎡，增长了86.76%。连续两个月保持10万㎡的增幅后，4月份供应量基本恢复到了新政前35万㎡水平。由于去年4月中央出台国十条，很多楼盘提前开盘，推高了供应，因此本月相比上年有较大差距。??? 4月，“通宵排队、日光盘”等再次回到人们的视线。当月新推续推楼盘整体销售率达到62.85%，同比、环比提高1.37和13.11个百分点，也是近三个月销售率首次突破60%。 3、青山湖板块突围，象湖板块供应间歇 ??? 3月底4月初，青山湖板块的满庭春和香溢花城取得良好的销售成绩，给此前一直销售低迷的南昌楼市一剂强针，随后红谷滩、昌北等楼盘相继热销。本月限购区域供应量达到20.62万㎡，占总量的57.5%，所占比例提高17.9个百分点。象湖板块经过多年的开发，08年以前开发的楼盘相继步入尾盘，金沙二路沿线楼盘也进入阶段性尾盘，板块供应快速萎缩，4月份供应量仅3.45万㎡，预计这种行情将延续至三季度。 4、瞄准刚需，二房集中供应 ??? 经过3个多月的调控，但是房价丝毫没有松动的迹象，刚需的心理防线却抢先松动了。很多开发商便瞄准了这类需求，集中推出面积、总价适中的二房，而且很多二房可变三房，满足了很多迫于政策想一步到位的刚性需求。本月，各楼盘共计推出1670套二房产品，占总套数的46.79%，整体销售率达到72.27%，高出整体9.42个百分点，也是带动本月销售的主要力量。 5、房价继续上涨，整体均价超七千 ??? 4月开盘楼盘折后均价为7143元/㎡，同比、环比上涨1876元/㎡、1667元/㎡，上涨了35.62%和30.44%。本月整体均价的上涨主要是：1、高价位项目入市增多，价格区间在8001元/㎡的房源供应1436套位居首位，自从10年04月新一轮楼市调控以来供应首次排在首位，而供应套数也仅低于10年10月份的1451套。2、红湾公路4月29日正式通车，带动沿线的昌北、新建和湾里板块楼盘价格上涨，环比上涨均在5%以上。 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。 　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增