房屋交付验收注意事项.doc

房屋交付验收注意事项 2011-8-3 领取入住通知——拿钥匙——验房——尽快维修——再次验收——签收，收房应该查看和要求提供的文件“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》 “一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件1、开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》查看2、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》带走3、《竣工实测表》开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。房屋建筑面积测算表，建筑面积，公摊面积以及记录包括哪些部位套内建筑面积，套内使用面积：? ???住户验房交接表楼宇验收记录表、新建住宅交付使用许可证由住宅发展局统一印制管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）可带走签订《物业管理公约》，做事先约定，物业管理费用构成？公用面积分摊的问题，开发商需给出一个明细表。绿化完成日期天然气、煤气何时开通楼宇对讲、有线电视、电话、宽带的开通时间、初装费用和条件。物业收费的各个细项依据物业费里包含了消防的费用有没有具体消防措施（消防喷淋系统和手机增益系统）《竣工验收表》中所有验收项目内容由一人书写（这一点由其笔迹就可以辨认），只是签名和盖章不同；“公共基础设施”一项没有进行验收，而按规定所有项目必须进行验收，请开发商对这两个问题予以解释7、核实面积、合同及价钱多退少补问题。　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。四收房流程严重不合理：? ? 开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。该收房流程存在以下问题：（1）房屋的对价是全部房款，在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。（2）无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，交纳共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。（3）在房屋交付以前。业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。（5）对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。《住宅使用说明书》： 对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等做出说明，并指出使用注意事项应规定以下内容：（1）开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；（2）建筑结构类型、承重墙平面布置说明；（3）自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管道走向的说明；（4）有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（5）门窗类型、使用注意事项；（6）配电负荷说明；（7）装饰、装修注意事项；（8）住宅公用面积使用规定说明；（9）住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；（10）小区公用设施使用、维护说明；（11）其他需说明的问题。《住宅质量保证书》： 必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等法律效力。基本内容：（1）符合现行的住宅建筑设计标准。（2）已通过市、区县质量监督部门的验收，并有书面的合格证明。（3）所属的楼栋具有《新建住宅交付使用许可证》。（4）住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下，有工程质量问题的，由公司单位免费承担维修责任。ａ、墙面、楼面、管道发生渗漏；ｂ、雨水管、污水管发生堵塞、冒溢；ｃ、门、窗安装不密闭，出现翘裂；ｄ、墙面、顶棚抹灰层脱落；ｅ、照明线路发生故障；屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。（5）住户入住后，有关住宅质量的投诉来信来访，公司单位将及时给予实地察看、书面答复和妥善处理。（6）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还和调换，并由公司单位承担有关的鉴定费用。（7）如对公司单位的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，可根据《建筑市场管理条例》，向地域内建设工程质量主管部门申请协调；住户亦可直接向人民法院提起诉讼。（8）公司单位愿承诺的其他内容。 大产证《竣工验收备案表》? 为规范工程竣工验收备案管理工