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第五章 房地产投资 投资的一般概念： 所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享受，（通过对某些投资对象的持有）试图获取将来不确定的收益的一种行为（或过程）。 投资的三要素：时间、报酬、风险。 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资特征 ： 直接投资费用较高 ； 直接投资回收期长 投资资本的购买力价值不易损失 易于取得贷款支持 直接投资资本的流动性差 影响投资的不可分散性风险因素较多 需要专业知识和经验 房地产投资方式和标的类型的多样性 二、房地产投资方式 房地产开发投资 ； 房地产购置投资 ； 房地产抵押放款 ； 购买房地产证券 房地产投资信托（REIT）与信托投资 ； 有限合伙(也称辛迪加)投资 （前两种投资称为直接投资，后面几种方式均为间接投资。） 一个例子：日本三井房地产销售公司“土蓝提”项目 三、房地产投资标的的类型 (一)未开发的土地 (二)住宅 (三)写字楼 (四)购物中心或零售商场 （商业物业） (五)旅馆、酒店、会议中心 （产权式酒店） (六)休闲性房地产 (七)工业厂房、仓库 第二节 房地产投资财务分析 一、收益倍数(乘数)法 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍数等于房地产价