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万科成本前置体系
成本前置体系
前期
项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本工作要点是:
清楚了解红线内外土地及其附着物情况(包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况;红线外土地情况-代征地、噪音、原有可视景观)对成本的影响;
判断市政配套((市政给水、排水、电、气、热、道路))的成熟程度及其对成本的影响;
清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响;
通过七对眼睛的流程,参与产品的配比选择,并提供专业意见。
???在掌握准确的土地资料后,进行可行性研究,营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析,构造产品方案组合,经过技术经济比较,确定合理的产品方案。
???在此阶段成本工作的原则是:
客观真实。成本人员应客观真实的反馈项目预计成本,不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性;
实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的,无法保障其准确性,因此,成本人员必须进行实地踏勘;
全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整,不应有错漏情况的发生。
???项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节,所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要,是成本管理的起始点,可行性研究的结论直接导致最终决策(拿地与否)。
市政解决方案(有11个关注点)
市政污水
成本关注要点:清楚了解距离红线的距离,是否组建污水处理站。
市政给水
成本关注要点:清楚了解市政给水管距离地块红线的距离;判断是否自建水库;
临水
成本关注要点:清楚了解临时供水点距离地块红线的距离; 判断临时供水费用。
供热方式选择
成本关注要点:清楚了解集中供热的热源接入点 位置,判断是否需建设小区独立供热站。
中水
成本关注要点:?清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离;判断是否需要建设中水加压站。
永久电
成本关注要点:清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离 ,预测其接入费用;判断是否自建发电站。
临时电
成本关注要点:清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离 ,预测其费用。
市政煤气
成本关注要点:清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离;判断是否组建煤气瓶组处理站。
出入道路
成本关注要点:清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用;判断是否需要建造道路及高架桥等。
公交站场
成本关注要点:清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。
四周环境
成本关注要点: 清楚了解是否需要河道整治,山体加固,景观建设等费用支出。
红线内土地情况(有10个关注要点)
场地高差
成本关注要点:1、清楚了解场地高差情况,以便测算场地平整费用,挡土墙费用;2、山地建筑应分析场地坡度面积比率。
植被情况
成本关注要点:清楚了解场地内植被情况,与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木, 是否存在植被破坏补偿,以便测算景观成本。
▲ 河流、箱涵
成本关注要点:清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度 和宽度,以便测算整治、改造费用。
▲ 鱼塘 湖泊
成本关注要点:清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积 和深度,以便测算改造、回填等费用。
高压线
成本关注要点:清楚了解场地内是否有高压线通过(高压伏数),如果有,需要 预测其因埋地或改变走向发生的费用。
输油管等市政
成本关注要点:清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施,如果有,需 预测其搬迁或改变走向的费用。
市政道路
成本关注要点:清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路,如果有, 明确其具体长度、宽度及建造标准。
拆迁
成本关注要点:了解待拆迁 的房屋、居住人员等情况,预测拆迁费用。
地质
成本关注要点:清楚了解场地内地质情况, 并根据所了解情况判断产品采用的基础形式。
建筑退让红线
成本关注要点:清楚了解场地内建筑退让红线情况,以便准确计算建筑物 实际用地面积。
红线外土地情况
№1代征地
成本关注要点:清楚了解地块内代征地面积情况,代征地的利用形式(建公园、设绿地等) 、费用承担人等情况。
№2噪音情况
成本关注要点:根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施。
案例:北京青青家园与上海春申声屏障工程.doc
№3可视观景
成本关注要点:清楚了解场地周边的原有可视景观情况,决定是否需要改造可视景观。
政府规划要点
政府规划要点是设计的依据,所有设计及经济测算均需严格按照规划要点进行。
成本关注要点:熟悉政府对地块 的规划要点,包括地块规划指标:如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。了解所处地区的发展规划。
案例:天津地区面积计算规则影响可售面积.ppt
项目定位
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