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宁东紫荆花广场购物中心 项目营销可行性执行方案 第一章 项目投资策划 第一节 商业项目投资策划的含义 商业项目投资策划是商业项目全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、商业投资房地产市场的供求状况、同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，以此为基础，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，对招商和销售节奏提出专业意见。 第二节 项目投资策划的具体内容 ??? 一、项目用地周边环境分析 ??紫荆花广场项目是由宁夏易大中德房地产开发有限公司开发建设，为2012年宁东政府重点招商引资项目，为宁东首个开工建设项目。项目以商业为中心，致力于提高宁东商业品质，改善购物环境，着力为宁东打造一处购物、餐饮、娱乐一站式消费场所。 紫荆花广场东起宁东大道,西至广场东路，南靠城市15号规划路，北依长城路，毗邻宁东政府，规划总建筑面积为202752平方米，项目涵盖大型购物中心、商业步行街、精装公寓、酒店、5A级写字楼等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，实现各业态有效互补，将成为宁东商业的中心，占据核心地位。 二、区域市场现状及其趋势 ?? 1、紧邻宁东管委会，位于宁东中心商圈，距老商业区不到500米，西侧宁东唯一的城市公园；周边配套完善，政府、医院、学校、银行近在咫尺。 2、项目以商业未来发展方向进行规划，充分考虑其互动性，交通动线的合理性，着力打造宁东首个集购物、餐饮、娱乐、商务、休闲、住宿为一体中高端体验式消费中心。 3、宁东中高端商业市场空白、充分把握宁东餐饮、娱乐、住宿类旺盛的需求，量身定制产品，打造了宁东首个购物中心、3D高清影院、餐饮广场、高档洗浴中心、高档娱乐会所。 4、项目拥有地上地下停车位988个。 5、项目周边现有住宅小区云集，白杨林、青松苑、槐树庄、公租房及自建两栋公寓（800户）。 6、为宁东第一个开发建设项目，截止目前一期销售率达100% 7、2015年10月30日即可交付使用。 8、未来宁东居住人口主要集中在长城路以南方向，紫荆花广场位于商业核心位置。详细见《宁东能源化工基地综合服务区控制性详细规划》 9、老商业区无规划，分布比较杂乱，设施比较陈旧，未来城市改造拆迁可能性较大，已缺乏竞争力。 10、项目开发商为宁夏本土企业，有可持续合作发展空间。 三、可执行实体优势及特点： 1、紧邻宁东主街宁东大道,规划十五号路,人流量密集。 2、按照购物中心要求设计施工、涵盖超市、百货、电玩、电影院。 3、东南西北4个出入口，3部扶梯，7部直梯。 4、地下一层层高5.1米，一层层高5.4米，二层至4层层高5.1米，电影院8.3米。 5、外立面干挂石材，预留广告位，设置2块LED大屏幕（东南、北入口），高档大气美观。 6、根据宁东城市发展方向，项目地四周均为商业用地，位于人口集中区，未来人口发展方向为项目东南、西南方向，整个区域位置升值空间大。 ??? 四、土地SWOT分析 ??? 1．项目地块的优势 四边临路、周边商业氛围浓厚环绕，自然条件和出行条件优势明显。 ??? 2．项目地块的劣势 交通不便，配套短期内难以完善，人流量不足 ??? 3．项目地块的机会点 逐渐成熟的商业内街为打造商业街区提供先天条件 4．项目地块的威胁及困难点 周边竞争对手规模化项目逐渐成熟 ??? 五、项目市场定位 项目定位：项目以商业为中心，致力于提高宁东商业品质，改善购物环境，着力为宁东打造一处购物、餐饮、娱乐一站式消费场所。 市场定位：项目以商业未来发展方向进行规划，充分考虑其互动性，交通动线的合理性，着力打造宁东首个购物中心、3D高清影院、餐饮广场、高档洗浴中心、高档娱乐会所。 功能定位：宁东首个集购物、餐饮、娱乐、商务、休闲、住宿为一体中高端体验式消费中心。 ? 建筑风格定位： ???六、项目价值分析 一般一个高端楼盘所具备的的条件不仅开发商是知名企业，而且开发项目地段要么占据城市核心、要么拥有优越的自然资源、要么规划设计别具匠心。我们项目目前充分具备品牌价值，金华购物是西北知名百货企业,在西安乃至陕西省有大型购物商场5家,超市12家,是一家专业以经营国际国内品牌为主集高端家具精品高端奢侈品文化精品等多功能大型连锁企业.目前长期合作的国际国内一线品牌达200多家. 条件：1、购物广场由金华购物率领国际国内200多家知名品牌精心打造. 2、项目物业由资深运营管理公司全程打理. 七、项目价格定位 合理定价1—3层商业定价: 投资型客户特别是小型投资客户考虑的是投资少见效快,资金