2015年海安城市动迁改造有限公司公司债券评级报告.docVIP

    一、发行主体概况 公司成立于 2010年 1月 19日，初始注册资本为 14,000万元，设立股东为海安投 资建设有限公司；后于 2011年 12月，海安投资建设有限公司将持有的 14,000万元股 权以 14,000万元的价格转让给海安县国有资产管理中心；2015年 2月，海安县国有资 产管理中心公司将持有的 14,000万元股权以 14,000万元的价格转让给江苏瑞海投资控 股集团有限公司。截至 2015年 2月末，公司注册资本和实收资本均为 14,000万元， 公司目前产权及控制关系如下图所示。 图 1截至 2015年 2月 28日公司产权及控制关系 资料来源：公司提供 公司是海安县主要的土地征拆迁和保障房建设主体，经营范围包括房屋拆迁服务； 城市基础设施、交通基础设施及市政公用项目的投资。截至 2014年 12月 31日，公司 纳入合并报表范围内的子公司共 1家，具体情况如下表所示： 表1截至2014年12月31日公司纳入合并报表范围子公司情况（单位：万元） 子公司名称 注册资本 持股比例 经营范围 海安保障性住房投资建设有限公司 资料来源：公司提供 20,000.00 100% 房地产投资、开发 截至 2014年 12月 31日，公司总资产为 1,395,544.10万元，所有者权益合计 492,313.68万元，资产负债率 64.72%。2014年，公司实现营业收入 73,488.56万元， 利润总额 28,678.16万元，经营活动产生的现金流量净额为-56,858.10万元。 3  二、本期债券概况 债券名称：2015年海安城市动迁改造有限公司公司债券； 发行总额：人民币11.5亿元； 债券期限和利率：本期债券为7年期固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利， 逾期不另计利息； 还本付息方式：本期债券每年付息一次，同时设置本金提前偿付条款，从第 3个 计息年度开始，每年年末按募集额 20%的比例偿还债券本金，后五年利息随当年兑付 的本金部分一起支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，到期兑付款项自兑付日 起不另计利息。 增信方式：中国投融资担保有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带 责任保证担保。 三、本期债券募集资金用途 本期债券募集资金 11.50亿元人民币，具体使用情况如下表。 表 2 本期债券募集资金用途情况（单位：亿元） 拟使用 拟使用募集资金 项目名称 总投资 募集资金 占项目总投资比例 瑞祥佳苑棚户区改造项目 盛世佳苑棚户区改造项目 曙光东路佳苑棚户区改造项目 4.18 2.50 59.80% 7.29 10.62 22.09 3.00 6.00 41.15% 56.50% 52.06% 合计 11.50 资料来源：公司提供 （一）瑞祥佳苑棚户区改造项目 1、项目批复 该项目已获海发改投资 [2013]292号、海环管（书）[2013]06053号和海安国土资 预函[2013]18号等文件批复。 2、项目建设内容 该项目位于民建路东侧、闸东小区南侧、草坝路西侧、瑞海家园北侧区域。该项 目主要安置对象主要为：草坝区域棚户区、人民路南中坝路西棚户区、人民路南中坝 路东棚户区的拆迁居民。该项目建设住宅楼共 27栋，全部是 5+1层住宅，配套建设商 业、物业管理用房及配电所等，该项目计划建设棚户区改造类保障性住房总套数 722 4  套。该项目占地面积 65,431平方米（约合 98.15亩），总建筑面积 138,819.67平方米， 计容积率总建筑面积 102,564.88平方米，其中：住宅建筑面积 96,029.28平方米，商业 建筑面积 4,618.34平方米，社区服务用房建筑面积 509.39平方米，配套用房建筑面积 1,407.87平方米；不计容积率建筑面积 36,254.79平方米。项目容积率为 1.57，建筑密 度为 29.40%，绿地率为 35.20%。 3、项目收益 该项目投资的回笼资金主要来源于项目可销售面积的销售收入。根据《曙光中路 中坝路改造及通海市场区域旧城改造工程项目房屋征收补偿安置方案》中关于安置房 的定价政策，瑞祥佳苑棚户区改造项目的住宅销售指导价为 4,600元/平方米，预计该 项目销售收入总额为 5.44亿元，能够覆盖项目投资总额及相关融资利息支出。 4、项目进展情况 该项目总投资额 4.18亿元，预计 2016年 6月竣工。截至 2015年 3月末，累计完 成投资额约 2.30亿元，占项目总投资额的 55.02%。 （二）盛世佳苑棚户区改造项目 1、项目批复 该项目已获海发改投资 [201