商业定价分析建议表.docVIP

东城项目一期商业定价分析及建议表 项目单位 项目名称 期号 组团名称 东城项目 一期 推出产品量 套数 商业面积 总面积（㎡） 468 近10000 55000 物业特征分析 工程概况 基底灌桩 建筑结构 框架结构，电梯高层(26层) 户型结构 一二层商业 户型面积区间 公摊系数 位置分析 叙永胡豆山上,紧邻和平大桥,全临河商业.视野开阔 特点 优势 劣势 地处叙永宝珠片区 该区域为叙永重点改造片区 本项目前期首推商业,氛围不浓厚,目前缺乏地理区域优势 和叙永老城一河之隔 叙永传统风水宝地,未来新城商业集聚地 人流量较小，居住/消费环境不成熟 具有时代精神的项目。 交通较方便 临河商业 投资潜力巨大 目前竞争优势并不是很明显 景观分析 1、视野开阔,全景临河。 2、紧邻富丽家园，自然环境比较好。 推广策略分析 1、项目现在的推广为空白. 2、叙永城市不大、大部分居民短距离出行采用步行，长距离出行采用公交车，市民少有阅读报纸的习惯，纸质平面媒体的影响力较弱。 3、开盘前增加户外/媒体投放, 其他特征分析 1、投资潜力大。 2、传统风水宝地。 市场情况分析 宏观市场分析 目前叙永房地产市场刚性需求严重，经过市场调查，现在市场上基本没有滞销的楼盘。许多楼盘采用一定的优惠措施，但是对于销售的促进并不是很明显，所以楼盘的起价非常重要，高开高走在目前的市场显然不适用，高开低走会降低楼盘的品质感以及购房者对于开发商和该楼盘的信任度以及项目后期销售回款难度，所以，现阶段采取低开高走的策略比较可行，在实际销售过程中，再根据市场情况和销售进度作调整。 东来国际在推出项目体验一段时间后,开始排号收取预购金后，上客量很乐观，排号不需要收钱. 作为商业投资客,在国家调控下还是使得大部分投资者持观望态度。 客户群体分析 1、大部分是叙永本区域的客户，由于目前叙永连接外面的道路难行,交通不便利使得其他区域到本区域投资的兴趣不大。 2、路过、朋友介绍、附近的客户较多，户外对于客户的影响力高于报纸等平面媒体。 3、由于叙永城市较小，仅仅靠县城购买力不是很强。 4、所以必须行销坐销相结合,私企老总是主要宣传点 客户心理需求分析 根据现有叙永商业除赔付以外的,由于品质不高,体量较小,所以均价在8000左右,如果商业配套设施齐备,有统一规划,相信在现有基础上有涨幅抗性不大. 其他情况分析 “一站式”购物消费,统一招商,统一经营,统一管理,在叙永还是新生理念. 周边项目价格分析 项目名称及开盘时间 杨武坊广场,2008年 价格区间 销售价格一楼在8000-20000元/㎡,二楼价格区间在3900-6000元/㎡,由于开发商对于商业只售不租所以现租赁价格为个人参照同地段物业价格,无免租期,租赁价格:一楼50-200元/㎡,二楼三楼15-30元/㎡. 均价 优势及卖点 1、区位相比较而言成熟一些，杨武坊已经形成了良好的生活居住氛围，周边生活配套比较完善，区域位置优势明显。 2、配备市政主题生活广场、LED电子显示屏幕。 劣势分析 1、建筑密度较大 2、开发商实力不强 目前销售状况 商业全部售完 近期推广策略 工程概况 商业已全交付 其他 相比较而言，杨武坊广场对于本项目一期商业没有可比性。 周边项目价格分析 项目名称及开盘时间 东来国际,待定 价格区间 由于商业都是赔付拆迁户,所以没商业价格 劣势分析 体量不大、品质不高 目前销售状况 排号中 近期推广策略 无 工程概况 还没动工 其他 体量很小,所以住宅定价都远高于市场承受价 周边项目价格分析 项目名称及开盘时间 富丽家园， 价格区间 底商现对外价格为6800元/㎡,二楼商业3800元/㎡.租赁价格15-40元/㎡,免租期最高为一年 均价 优势及卖点 区位及周边环境与本项目相同,环境好,噪音小,治安情况良好 劣势分析 纯新城位置,对于消费者现在新城配套设施不是很健全 目前销售状况 已开盘，客户不是很多，售楼部销售人员少 近期推广策略 无 工程概况 在建 其他 销售部建议价格 起价(元/㎡) 均价(元/㎡) 备注 7000 商业投资的合理回收周期在10~15年，在此投资回报周期内，应结合市场的实际状况，考虑租金收益逐年增幅的问题。这样定出来的参考价格才比较贴近物业的实际价值,故商业定价原则有两种: A市场比较法, B收益法 通过对市场上典型一二楼商业定价比例关系统计及其测算,二层商业普通定价为一层的5.5折,但是考虑到本项目一期二层面积及其动线问题等产品性质,为保证后续爆点的铺垫,建议将二层商业的价格在5.5折基础上适当下浮至一层售价的4.5折.