水榭山三期经营计划书.docVIP

莱蒙水榭山花园3期经营计划书 深圳市水榭花都房地产有限公司 2009年2月25日 莱蒙水榭山花园3期经营计划书 目录： 第一部分：项目概况 一、宗地位置 二、宗地现状 三、项目周边的社区配套现状 四、项目周边环境 五、大市政配套 六、规划控制要点 七、土地价格 第二部分：项目市场分析 一、深圳市别墅市场概况 二、龙坂片区别墅情况 三、目标市场客户层研究 第三部分：项目定位及开发计划 一、项目优劣势 二、、产品定位 三、价格定位 四、销售计划： 五、工程计划： 第四部分：项目投资效益分析 一、成本预测 二、经济效益分析 第一部分：项目概况 一、宗地位置 中国深圳香蜜湖北，玉龙路东，如图所示： 二、宗地现状 已实现三通一平（通水、通电、通路、平整土地），西侧入口玉龙路已经通车，东侧入口金龙路未修通，项目一期已于2008年11月28日入伙，二期施工中封顶顶落外墙，预计2009年8月28日入伙。 三、项目周边的社区配套现状 周边住宅项目：目前仅有一个小区——圣莫丽斯，于2005年启动，总占地面积为 27.6万平方米，建筑面积为33万平方米，小区容积率为1.2，是别墅类物业与高层物业共同组成的社区。别墅类物业主要是AB组团，以于2007年5月售完，现阶段入住率已达到50%左右。未推售的C区产品，占地5.85万平米，建筑面积为16.8万平米。处于地块北侧，共15栋865套单位，面积区间在146-509平米之间，主力面积区间为160~230平米，纯大户型设计，预计09年3月推出。 圣莫丽斯社区配套：有双会所、幼儿园、1000平米商业街、高尔夫练习场、体育公园、山体公园等配套设施。华润万家超市与其签约，有100平方米左右的超市经营面积为周边居民提供服务。 四、项目周边环境 项目周边自然环境优良，紧邻面积约20万平米的天然牛嘴子水库，项目南侧为项目领养的约2.4万平米的荔枝林公园，北侧为项目领养的面积约5.7万平米的山体公园，且整个项目位于深圳市CLD区，被塘朗山郊野公园、羊台山郊野公园、银湖郊野公园三大郊野公园所围拥，处于近百平方公里的城市绿肺中心。 五、大市政配套 项目周边交通网络便捷，2007年福龙路通车，大大缩减项目与深圳CBD的距离，驱车10分钟可以到达CBD核心，项目周边有玉龙路、金龙路、白龙路、南坪快速，形成“井”字状交通网络，09年即将开通的地铁四号线站点距离本项目约2公里，深圳市新客运总站距离本项目约3公里。 项目周边生活设施便捷，距离项目2公里处规划有 深圳市体育学校，从本项目出发，7分钟能到达香蜜湖山姆会员店，十分钟到达CBD中心区尽享中心区各项配套。向北，7分钟车程到达中心区后花园定位的二线拓展区北组团，享受近100万平米CLD商业及写字楼区配套。 六、规划控制要点 项目所处的二线拓展区内，按照深圳市政府的规划，分为三圈层用地结构，北部圈层规划以高层住宅为主，容积率约2.5-3 ；中部组团规划以城市市政、办公及商业文化功能为主，东侧存在配套高层住宅用地，容积率为2.5-3；南部组团规划以居住用地为主，东侧为高层住宅用地，容积率为2.5-3；西侧为低密度住宅区，容积率为0.6-1.2。本项目位于南部组团的西侧，总用地面积143047.25平方米，总建筑面积85850平方米，建筑覆盖率小于等于35%，会所及商业面积3000平方米，住宅面积82850平方米，建筑容积率小于等于0.6，是区域内低密度高端住宅区为深圳少有的低密度纯别墅区。 七、土地价格：土地总开发成本为25328万元。 第二部分：项目市场分析 一、深圳市别墅市场概况 08年，深圳供应别墅约约1610套（以批准预售统计），销售约802套，剩余约808套，整体销售率约50%。07年存量约约340套，销售约约200套，剩余约140套，现阶段深圳别墅市场共有存量约948套。09年别墅初步统计共供应大约约1509套与08年供应量相当，但加上08年的存量，09年的别墅整体供应量大于08年。 整体销售率不高的原因说明： 一：部分楼盘虽有别墅单位，但在08年并未正式推售；如皇庭港湾、曦湾等项目。 二：部分楼盘主要以消化07年存量为主，如中海大山地，主要消化南区100余套别墅。 附：08年深圳别墅供应和存量统计 区域 项目名称 产品类型 数量 剩余 入市时间 开盘均价 南山 纯水岸5期 联排 24 0 2008年6月 5万 纯水岸6期 联排 17 0 2008年9月 7．8万 卓越维港 联排 122 72 2008年5月 4.3万 曦湾 叠拼 32 32 2008年12月 未推 皇庭港湾 双拼/联排 13 13 2008年12月 未推 香瑞