土地评估报告审查要点.docVIP

评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言，在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 （1）不符合《土地估价报告规范格式》要求的； （2）土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。 （1）估价方法存在严重技术性错误的； （2）地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； （3）采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的； （4）会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1．一等报告（≥90分）的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。 整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2．二等报告（80－90分）的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3．三等报告（70－80分）的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4．四等报告（60－70分）的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5．对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： （1）报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。 （2）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。 （3）估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。 （4）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。 （5）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。 （6）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。 （7）其他问题。 四、报告评分细则 （一）土地估价报告（5分） 第一部分 摘要 （1分） 审查要点：①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；②估价师签字、机构盖章等。 第二部分 估价对象界定 （1分） 审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。 第三部分 土地估价结果及其使用 （1分） 审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。 第四部分 附件 （2分） 审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。 （二）土地估价技术报告（90分） 第一部分 总述 （12分） 审查要点： 一、估价目的（1分） （1）谁委托估价，为什么估价；（2）估价结果应用方向。 二、估价依据（3分） （1）估价依据是否全面；（2）估价依据是否考虑了最新政策调整；（3）估价依据是否具有针对性。 三、地价定义（4分） （1）土地用途。说明证载用途、实际用途（或规划用途）、设定用途等。（1分） （2）土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资（入股）土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。（1.5分） （3）土地开发