新华信托-建源基金可研报告.docVIP

新华信托?建源Ⅰ号集合 资金信托计划 可行性研究报告 新华信托股份有限公司 2012年3月  目 录 第一章 总论 1 1.1 项目概要 1 1.2 可行性研究报告编制依据 4 1.3 综合评价 5 第二章 背景及必要性 8 2.1 项目建设背景 8 2.2 项目建设的必要性 10 第三章 建设条件 12 3.1 项目区概况 12 3.2 项目建设条件优劣势分析 12 第四章 市场分析与销售方案 14 4.1 市场分析 14 4.2 营销策略、方案、模式和进度等 16 4.3 市场风险分析 18 第五章 建设方案 19 5.1产品方案和建设规模 19 5.2 建设规划和布局 19 5.3 建设标准 19 5.4生产工艺技术方案 19 5.5设备方案 24 5.6原料和燃料供应方案 25 5.7公用工程、辅助工程及其它配套工程 26 5.8节能减排措施 26 5.9 实施进度安排 27 第六章 环境影响评价 28 6.1 环境影响 28 6.2 环境保护与治理措施 28 6.3评价与审批 31 第七章 项目组织与管理 32 7.1 组织机构与职能划分 32 7.2 经营管理模式 32 7.3 经营管理措施 32 7.4技术培训 33 7.5 劳动安全、卫生与消防 33 第八章 投资估算与资金来源 35 8.1 投资估算依据 35 8.2 投资估算 35 8.3 资金来源 36 8.4 资金使用和管理 36 第九章 财务评价 38 9.1 财务评价依据 38 9.2 营业收入、营业税金和附加估算 38 9.3 总成本及经营成本估算 39 9.4 财务效益分析 39 9.5 不确定性分析 40 9.6财务评价结论 42 第十章 社会效益分析 43 10.1社会评价基本结论 43 10.2农业产业化经营 43 10.3 农民增收、农业增效评价 45  信托期限：2年。满1年后，普通合伙人提出申请且经受托人同意，信托计划可提前结束；满2年后受托人可视情况自主延长信托期限，延长期限不超过1年。 信托资金运用方式：受托人以信托资金作为LP，参与建源资产管理公司作为GP的有限合伙企业，合伙企业资金以股权及贷款的形式投资并控股项目公司，项目投资各方按实际出资比例持股，同股同权，合伙企业控股项目公司，资金用于项目公司名下商业地产项目的开发建设，获取投资收益。 盈利模式： 合伙企业以股权及贷款的形式出资参与商业地产项目的开发建设，依托建源资产管理公司股东与团中央少先队事业发展中心、中国平安、大润发、沃尔玛等长期合作伙伴关系，以及国内外众多的机构投资者、金融机构、知名企业、专业公司等策略联盟，围绕开发项目进行全方位合作。由项目公司负责商业地产开发建设，并引进沃尔玛、吉之岛等知名商家，大幅提升物业价值并带动周边产业，获取丰厚回报。 8.投资方向：项目投资方向主要是国内二、三线城市的商业地产 9.退出方式： 根据实际的工程进度及销售情况，可选择以下其中一种方式实现股权退出和分配： （1）如果商业部分全部出售，普通合伙人提出申请且经受托人同意，合伙企业退出项目公司股权，信托计划结束，以现金财产向投资者进行分配； （2）如果商业部分出售，项目公司原股东以当时的出售价格计算整个商业部分的价值，折算成现金后按股权比例以现金分配合伙企业持有股权部分对应的利润，有限合伙企业股权由项目公司收购。信托计划结束，以现金财产向投资者进行分配； （3）如果信托到期时商业部分完全未出售，受托人以信托财产现状向受益人分配。 10．投资者预期收益的分配： （1）信托收益的计算方式： 合伙企业经营收入在扣除全部相关费用（主要指信托费用、合伙企业的日常运营中产生的银行费用以及税费）支出后的收益为合伙企业的最终收益，信托计划按照在合伙企业中的出资比例分享投资收益即为信托收益。 （2）投资者预期收益： 投资者预期收益率为8%/年，信托计划到期后一次性分配。 当信托收益小于或等于8%/年时，按实际收益分配给投资者；当信托收益高于8%/年时，投资者按照8%/年获得投资收益，并对于高于8%/年的部分，投资者获得60%作为浮动收益。 即投资者最终获得的投资收益为： 信托收益小于或等于8%/年时 信托收益大于8%/年时 投资者收益 根据出资比例，按实际收益进行分配 根据出资比例，获得8%/年的投资收益，并对超过8%/年的部分获得60%作为浮动收益 （2）信托财产及收益的分配： 信托以现金方式进行分配，由受托人支付到受益人指定的账户按照 第二章 市场背景 在严厉的楼市调控作用下，住宅投资市场陷入低迷的景象，相比之下，商业地产却逐渐受到了大家的关注。在“新国十条”政策影响下，住宅市场的成交量从4月份开始大幅萎缩，