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机场原导航台地块项目 可行性研究报告 西部机场集团置业（XA）有限公司 二○一一年十月 目 录 第一章 总论 1.1 项目名称及建设单位 1.2 项目提出的背景 1.3项目承办单位概况 1.4 可行性研究工作过程 1.5 可行性研究的主要结论 第二章 项目建设的必要性和社会意义 2.1项目建设的必要性 2.2 社会意义 第三章 市场需求预测与项目建设规模 3.1 项目产品的市场调查 3.2 项目产品的竞争能力预测 3.3 本项目的建设规模 第四章 项目建设条件 4.1 原料与资源条件 4.2 厂址的选择 4.3 厂址的建设条件 第五章 技术工艺和设备选择 5.1 项目生产规模的确定 5.2 技术工艺方案 5.3 设备选型 5.4 总图与运输 5.5 公用工程及辅助设施 第六章 环境保护、节能及工业卫生 6.1 建设地点环境现状 6.2 主要污染源及污染物 6.3 综合利用及治理方案 6.4 绿化 6.5 节能 第七章 生产组织及劳动定员 7.1 企业组织及工作制度 7.2 劳动定员 7.3 人员培训 第八章 项目实施计划与进度安排 第九章 投资估算与资金筹措 9.1 投资估算的依据 9.2 投资估算 9.3 流动资金估算 9.4项目工程建设计划 9.5 资金筹措计划 第十章 财务评价与效益分析 10.1 经营成本 10.2 收入预期 10.3 项目财务分析 第十一章 项目实施风险评价 第十二章 结论 12.1经济效益可观 12.2生态效益突出 12.3社会效益显著 第一章 总论 1．1 项目建设单位：西部机场集团置业（XA）有限公司 1．2项目背景 1.2.1项目名称：HZ机场原导航台地块项目 1.2.2 建设地点：HZ市汉台区西环路西侧 1.2.3 用地面积： 8863.79平方米（13.29亩）； 1.2.4 建设规模：29238平方米； 1．3可行性研究报告编制依据 《房地产开发项目经济评价办法》； 《可行性研究指南》； 项目有关资料； 企业有关资料 第二章 市场分析与项目定位 2.1HZ市房地产发展形势分析 HZ素有“西北小江南” 的美誉，水资源是HZ的天然之宝，也是HZ楼市区别与其他城市的最主要特征。借助优势，房地产市场呈现出强劲的开发势头，目前目前中心城区多层住宅销售均价约2900元∕㎡，高层住宅销售均价3500元∕㎡，沿江项目均价4300元/㎡左右，在售项目20余个。综观HZ，因城市骨架不大，还没有形成大的城市发展蓝图。同时受地区产业经济发展、企业实力、当地的供求关系影响，HZ目前还缺少能开发带动区域板块项目的大型企业，但是，沿汉江两岸的板块格局已见雏形。一江两岸的长远规划、天汉大道的贯通，HZ的城市骨架在逐步拉开，规划也更加合理，打造陕西唯一一个以水文化为特色的居住城市势在必然，可以吸引部分或大量的外地置业者在此购房置业，凸显城市适宜居住的独特性。 2.2区域房地产市场分析 目前HZ市政府邀请城市发展战略策划大师王志纲赴汉进行城市战略策划，主要策划区域为滨江西区，该片区主要有原西关机场搬迁形成，是目前HZ市政府重点发展的区域。根据调研了解，目前城西区所售商品房周边学校、医疗比较完善；区域竞争项目户型以HZ市整体房地产发展情况保持一致，主要表现为小型化趋势。 2.2.1 2010年HZ市整体商品房销售状况 2010年全市房地产开发累计施工面积239.11万平方米，同比增长11%；完成投资23.76亿元，同比增长30%；商品房新开工面积84.78万平方米，同比增加28%；预销售面积129.2万平方米，同比增长31%； 商品房供应量 2010年HZ市批准商品房预售项目54个，同比增长74.2%。新增商品房面积106.1万平方米，同比增长103.65%（其中，新增经济适用房面积30.39万平方米，同比增长178.55%）。 商品房成交量 2010年HZ市商品房签约成交面积93.957万平方米，同比增长98.7%，；成交8993套，同比增长130.53%。 2.2.2 各物业价格表现 2010年，HZ市商品住房平均价格为2813元/平方米，同比上涨 17.69%。 其中，多层商品住房平均价格为3000元/平方米；高层商品住房平均价格为3600元/平方米。 商业、办公用房等非住宅平均价格为9537元/平方米，同比略有上涨。 2.3项目定位及销售价格预测 2.3.1目标客户群定位分析 1）各区域客源比例预估：HZ机场以及HZ市区80%、周边郊县