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物业公司和开发商的赔偿责任 　　宫文义 陈林 　　案情简介： 　　郑某与某开发商签订一份商品房买卖合同，其中约定“小区提供二十四小时巡逻，全区红外布防，主要出入口视频监控”(案发时红外布防、视频监控均未安装)，入住时郑某向该开发商组建的物业公司交纳了一年的物业管理费，其收据载明含有保安等费用。2003年9月5日凌晨，窃贼从小区北大墙跳入小区，顺着郑某家北阳台从窗户进入郑某室内(当时郑某未将窗户划上)，盗走现金和物品价值6000余元，郑某急忙到门卫岗报案，发现小门正门敞开，一名保安正在室内睡觉，现该案公安机关仍未侦破，郑某向开发商和物业公司要求赔偿被盗损失，开发商和物业公司则以财产损失系窃贼所为，现该案未破其不应负责为由拒赔，郑某随后向法院提起诉讼。问题提出： 　　在第三方介入侵权造成业主财产损失时，物业公司和开发商应否负赔偿责任?如应负责，则该民事责任的性质和范围如何确定?其承担责任后，是否还可以向实施加害行为的第三人追偿?评析： 　　考察物业公司和开发商应否承担民事责任的关键是确定其是否负有义务，因民事责任作为一种特殊的债，必以有效的法律义务的存在为前提，这种法律义务可以是出于合同的约定，也可以是法律直接规定，有义务即有责任，无义务即无责任。而要确定其是否负有义务，应首先明确物业管理合同的性质及归责任原则。 　　一、物业管理合同的法律性质 　　物业管理是指一切对房屋进行管理的活动，包括专业和非专业的对房屋的管理，小可以至擦窗户，大可以至管理数百万平方米的商住区。狭义的物业管理是指物业管理经营人接受物业所有权人、物业使用权人的委托，根据法律、法规及委托合同，按照国家及行业标准，对物业进行维护、修缮等管理。《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。由此可见，在物业管理服务过程中，业主与物业管理公司之间为一种合同关系，业主的义务是向物业管理公司交纳管理服务费用，而物业公司的义务则是向业主提供各种约定的服务。物业管理合同在我国现行《合同法》中虽尚未明确规定为有名合同，属无名类合同，但其应受《合同法》的调整，根据《合同法》第一百二十四条规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。而合同法总则对违约责任在归责原则上采取严格责任，只要义务人不履行义务或履行义务不符合约定，又无规定的免责事由，即应承担违约责任，但是鉴于物业管理中存在的委先性质，物业管理合同适用委托合同的规定较为妥当，委托合同作为《合同法》所规定的一种有名合同，其归责原则是过错责任原则，按其规定：有偿的委托合同，因受委托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 　　二、物业公司的保安义务 　　如前所述，如果双方签订的物业管理合同中没有明确排除物业公司对业主的财产、人身安全负责的责任，且在物业管理服务项目中有保安条款，则物业公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任，并只有在其无故意或重大过失时才可免责。一般而言，物业公司的这种保安义务并非法定义务，而是一种约定义务，同时，也是一种有偿义务，通常业主所交的物业管理费中就含有保安费用。况且，安全、和平、宁静的小区生活环境亦是业主所首要关心和考虑的。因此，保安义务一般情况下应认定为合同的主义务，如果物业公司违反此种义务，就应承担违约责任。在本案中案发时小区内的保安监控措施未能正常有效运作，小区的正门敞开，保安在保安室睡觉，表明物业公司疏于管理，保安人员亦未能做到勤勉尽职，物业公司在物业管理中未能尽到善良管理人的注意义务，物业公司理所当然要负一定的责任。当然，本案的开发商也有一定的过错，也应承担部分责任。另外，在判断物业公司责任时应注意以下两个问题。1、因果关系问题。本案中开发商和物业公司均提出业主财产被盗系窃贼所为，而非其违约行为所致，其不应承担责任。审判实践亦存在同样观点，即物业公司承担的保安义务的范围主要限于小区内公共场所及保安人员巡逻可至的区域，一般不延伸到业主的房间，因此，对于业主家财产被窃，物业公司不承担责任。这就涉及到合同责任成立上的因果关系，即违约行为是否造成损害后果，在违约行为直接造成损害后果时，很容易用必然因果关系说来认定责任，但在违约并非造成损害的唯一原因，而是同时介入了其他原因时，如何认定因果关系及责任，在现行法律框架及司法实践中并无统一规定。“毫无疑问，作为一种法律学说，相当因果关系说是科学的，而必然因果关系说是不科学的”。所谓相当因果关系说，系与必然因果关系说相反，依相当因果关系