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碧桂园违规办证疑云 　　碧桂园运营中心编写的《集团管控要求》，有这么一条要永远铭记的禁令：“不能做违法的事”。这与万科的“不行贿”一样，在诸多房地产行业的灰色地带中游走，“不违法”精神可嘉，但很难。 　　最近，千亿房企碧桂园违规办证一事掀起了轩然大波。5月4日，广西南宁市五象新区规划建设局发布通报，直指该公司南宁天玺湾项目涉嫌伪造公章及签名，违规办理预售证。 　　谁是肇事者 　　广西南宁五象新区规建局发布文件之后，这一文件迅速在网络流传，将碧桂园推向风口浪尖。 　　当晚，碧桂园紧急公告承认存在违规，但并未说明详情。其4日晚公告称，其旗下天玺湾项目的确存在违规办理《商品房预售许可证》行为，但对于伪造公章的指认，该公司并没有承认。 　　目前，南宁五象新区规建局已进行了报警处理。碧桂园集团表示，天玺湾合法合规办理预售证的三栋楼已经恢复网签，涉及违规但符合预售证办理条件的4号楼也将向有关部门提出申请。 　　有趣的是，该公司将此事责任推给了“新进员工”，其称，“这是项目开发报建部两位新进员工的个人行为。”并称该两名员工已向当地派出所和有关政府部门自首，如实交代有关情况，等待有关部门的处理。 　　一时之间，“新进员工”和“临时工”一样，成了“背黑锅”的代名词。很快，第二波舆论热潮到来。一位名为赵盛良的天玺湾员工的朋友圈澄清截图被曝光，其暗指自己只是替罪羔羊，这一消息很快受到了各方关注。 　　4日晚11时51分，赵盛良在南宁天玺湾微信组发声，反驳公司称：“我们为公司做再多的事情，而且是公司指示下做的事情，公司在保全自己利益的时候，会义无反顾地抛弃你，我明明人还在家里，就说已经去自首了，还把全部责任推给你，我一个新员工有这么大能量主导预售证办理决策吗？真是心寒。” 　　“如果不是公司授意，两个新员工有必要去冒那么大风险，而且有那么大权力吗？”不少关注此事的业内人士都表示了这一观点。 　　碧桂园一名人士透露，集团怀疑南宁碧桂园被人为做了手脚，是有人故意陷害，但事件真相到底如何还需要一段时间调查。5月5日上午，碧桂园总裁莫斌以及一众碧桂园高管飞赴南宁，成立特别调查小组，就此事进行调查。 　　预售制下的博弈 　　此次涉嫌违规办理预售证的天玺湾是碧桂园在南宁的首个项目。碧桂园在去年7月24日以4.56亿元摘得该地块，总建筑面积约20万平方米，楼面地价约2300元每平方米。今年4月24日，天玺湾项目首次开盘，销售金额约6亿元。 　　无论谁是谁非，碧桂园天玺湾事件，或许只是预售制度下，房企与监管部门博弈的一个缩影。 　　预售证的取得，对于开发商来说，是商品房可以合法合规销售的最后一个环节。根据《城市商品房预售管理办法》，要取得预售证，开发商需要准备的证件和满足的条件包括，房地产开发资质证书、营业执照以及施工进度和竣工交付使用时间等多种文件。 　　这些文件涉及国土、规划、住建、银行等多个部门和机构，碧桂园此次涉及的便是工程进度核验这一条，需由规划建设部门出具。 　　由于取证需要大量耗时耗力，而房地产又是高周转行业，于是，在三四城市和部分二线城市，“五证不全”违规售楼的现象屡见不鲜。很多项目都存在类似情况，还未取得预售证，就通过预约金、定金、排号费等手段收取购房者钱款。 　　南宁市房地产监察支队2015年底曾通报了一批恶性事件，一些小型开发商的项目未取得预售证就开始销售，有些甚至还没有开工或者未拿到土地证，性质非常恶劣。监察支队的负责人曾感叹，违法违规的地产企业已经陷入“年年通报年年违规”的怪圈。 　　不只是小型房企，大型房企打擦边球的事也时有发生，绿地集团位于南宁五象新区的项目绿地国际花都也曾涉嫌其中。2015年4月，绿地国际花都的5号楼在未取得预售证时就开始销售。 　　近日，南京也有媒体报道，南京的万科尚都荟在尚未领取《商品房预售许可证》的情况下，竟然要求“如果想要获得摇号购房资格，必须提前在售楼现场指定银行的指定分行，办理10万元银行定存。” 　　“无证卖房在很多城市都很普遍。”一名房企负责人表示。因为一般来说，开发商都会与涉及审批这些证件的政府部门搞好关系。但是私刻公章，伪造政府文件的情况，还是头一次听说。 　　从根本上而言，此次事件折射了预售制度的弊端，关于预售证的存废，也一直为业界所争论。 　　从正面意义而言，如果采取现房销售模式，无疑会加大房企在项目开发方面的严格程度。值得一提的是，4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目。 　　高周转下的考核压力 　　如果说预售制度下的政商博弈，是类似事件的普通版本，而发生在碧桂园身上的违规办证一事，则具有其特殊意义，此事引发了业内对于快速开发、高周转模式的拷问。 　　在广大的三四线城市和远郊区，