《餐饮企业市场准入管理》.doc

《餐饮企业市场准入管理》 蔡万坤 郝四平 编著 北京大学出版社 餐饮企业选址的金科玉律 1、需求：目标市场的消费需求 2、可能：有合适的可供选择的土地或地皮 3、可行：目标市场所在地区选择一处具体的土地或房产的可行性 4、可赚：预测结果的经济效益和投资效益大小如何 需求是前提，可能是基础，可行是核心，可赚是目的 餐饮企业选址的基本原则 一、依托人气、确保客源的原则 1、以所选地点为圆心，以周围一定距离为半径，保证地区人口和人流的密度。 一般说来，高档餐厅的半径以0.5个小时车程为宜，中档餐厅以步行20分钟左右为好。此外，人口和人流的密度越大越好。 2、以所选地点为中心，将客源市场分为中心区、次中心区和边沿区三个不同的区域。 中心区的半径距离：200-300米 次中心区的半径距离：300-500米 边沿区的半径距离：500-1000米 3、人气旺盛的着眼点必须放在拟建餐厅的目标市场上，要以预测的餐厅日均客源量为基础。 中心区的客源量要达到70%左右，次中心区达到30%左右，边沿区则在10%左右 4、人气旺盛最终要通过拟建餐厅预测的餐饮上座率的高低体现出来。 预测的餐厅上座率一般不能低于50%，理想的餐厅上座率应在65%-70%。 在预测的餐厅上座率中，忠诚客户或回头客一般不应低于40%。 二、交通方便、地利人和的原则 1、道路交通方便，地区公交线路四通八达，可进入程度高； 2、具体位置、朝向、层高合理，最好面临大街，以底层最好，可视程度高； 3、目标市场的顾客进出方便； 4、区位环境好，周围没有污染源； 5、熟悉当地政策法规，能与社区和当地主观部门搞好关系。 三、有利竞争、确保盈利的原则 1、餐厅档次规格竞争 2、主题风格竞争 3、经营风味竞争 4、市场范围竞争 5、做好盈利水平预测。 餐饮企业选址影响因素 （一）区位市场因素 餐饮企业的区位是指企业所在地区的市场范围。 区位市场要考虑的具体因素主要包括八项： 1、地区经济发展水平 2、市场半径的人口总量 3、人均可支配收入水平 4、地区交通状况 5、地区流动人口规模 6、市场半径的餐饮企业竞争程度 7、地区市场规划 8、市场半径范围内预测的拟选目标市场的客源保证程度 （二）点位市场因素 点位是指企业所在的具体地点，即以企业为之为圆心的周围市场环境。 点位市场要考虑的具体因素主要包括七项： 1、企业可选地点，即可供选址的具体位置 2、市政基础设施，即企业周围的水、电、燃料供应、污水处理等市政基础设施状况 3、地价与租金高低 4、所选地点周围的繁华程度 5、选点位置的可视程度 6、选点周围的治安环境 7、食品原料采供点分布状况 （三）拟建规划因素 餐饮企业的拟建规划是餐厅选址要考虑的因素，只有结合这些因素和区位优势及点位优势，才能合理选址，为企业的市场准入和业务经意创造先机。 拟建规划的具体因素主要包括四项： 1、拟建企业类型 2、拟建企业等级 3、拟建企业规模 4、拟建企业资金 餐饮企业选址的衡量标准 （一）客源市场预测标准 ①客源总量：开业3个月内，预计餐厅日均上座率不低于50%，理想上座率65%-70%,越高越好。 ②客源分布：开业3个月内，在预计客源总量中市场中心区客源占60%左右，次中心区客源占30%左右，边沿区客源占10%左右。 ③客源稳定程度：开业3个月内，根据市场预测餐厅客源比较稳定，在预测的客源总量中，两次或两次以上前来用餐或宴请的回头客或忠诚客户能达到30%-40%。 （二）选址建设投资标准 ①单位面积房租：适用于选址后租赁经营的餐饮企业。以建筑面积为基础，根据市场调查，每平方米房屋的合同价格原则上不高于当地平均水平，楼层越高，价格越低。租期不应低于3年，时间越长越好。 ②单位面积装修费用：根据拟建或租赁经营的装修等级、主体风格和豪华程度，预算每平方米的装修美化费用应不高于当地同一等级、同等规格的餐厅。 （三）选址预测效益标准 ①预测日均收入：以预测日均接待人次和人均消费为基础，在进入市场3个月内，日均收入扣除原料成本、人工成本、营业费用和税金后，大于日均资本性支出总额，其比率不应低于银行利率。 ②预测投资报酬率：以预测为基础，在进入市场3个月内，餐厅月投资利润率大于银行利率，能够弥补按月度计算的餐厅总投资和贷款利息，并略有盈余。 ③预测投资回收期：以预测为基础，选址新建的酒楼餐厅，其投资回收期应在1-1.5年，高档豪华餐厅不应超过2年；选址租赁经营的餐厅，其投资回收期应在8-16个月。 ④预测企业利润率：在保证企业投资报酬率和投资回收期的前提下，预测拟建或租赁经营的餐厅，在开业3个月内的利润率应高于当地同一类型、同一等级规格的餐厅利润率。 餐饮企业选址的工作步骤 一、开展区位市场调