房地产企业所得税和土地增值税的税前扣除项目的区别与联系.docx

房地产企业所得税和土地增值税税前扣除项目的区别与联系　　企业所得税是指按照企业经营生产利润和企业资本利的为依据计征的所得税，征收上一般都采取先分期预缴后进行年度清算的征收办法，税率则是采用比例税率。土地增值税是指按照企业所有土地收益进行征收的特定行为财产税，征收上一般都采取先征收后清算征收办法，税率则是采用超率累进税率。鉴于企业所得税和土地增值税都需要按照相关的收入额扣除支出额之后的增值余额，作为计税基数计征税款，同时国税总局在2009年为了将强房地产企业企业所得税和土地增值税，这两个税种的征收管理，分别出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009)31号)和《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)两个管理办法。随着这两个管理办法的土台，业界对于房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除的研究也逐渐升温。　　一、两税税前共同扣除项目　　从房地产企业的企业所得税和土地增值税，两税税前扣除的内容开看，企业所得税的税前扣除项目和土地增值税的税前扣除项目基本上一致(不考虑企业的营业外支出和年度投资损益等项目)。　　1、企业所得税税前扣除项目　　根据我国国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的相关规定，我国的房地产开发企业所发生的期间费用、营业税金及附加、已销开发产品计税成本、土地增值税可以在当期按照规定予以扣除，其中开发产品计税成本支出有以下六点内容：　　第一，房地产开发企业的土地征用费和拆迁补偿费用，这两个费用指房地产开发企业为了取得土地开发权而产生的各种费用，其中主要包括：土地出让金(土地买价)、耕地占用税、拆迁补偿支出、回迁房建造支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、契税、大市政配套费、土地使用费、超面积补交地价和土地变更用途及相关税费、土地闲置费、危房补偿费等。　　第二，房地产开发企业的前期工程费，这个费用只要是指房地产开发企业的房地产开发项目前期发生的各种水文地质勘察、规划、可行性研究、测绘、设计、筹建、场地通平等一系列的前期费用。　　第三，房地产开发企业的基础设施建设费，这个费用是指房地产企业的开发项目在开发过程中所产生的各种基础设施建设费用的支出，其中主要包括对房地产开发项目内的供电、供水、供气、道路、通讯、照明、排污、排洪等社区管网工程费用和园林绿、环境卫生等园林环境方面的工程费用。　　　第四，房地产开发企业的公共配套设施费，这个费用主要包括房地产开发项目内，独立的、发生的、非营利性的，并且属于全体业主的，或者是无偿捐赠给政府公用事业单位和地方政府的公共性配套设施的支出。　　第五，房地产开发企业的建筑安装工程费用，这个费用主要是指房地产在开发房地产项目的过程中，所发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目的建筑和安装工程费用等。　　第六，房地产开发企业开发过程中发生的间接费用，这个费用主要是指房地产开发企业为了管理或者直接组织开发项目而发生的，且不可以将其归属于特定的成本对象的成本性费用支出。这个费用主要包括：项目管理人员工资、项目职工福利费、劳动保护费、工程管理费、水电费、办公费、修理费、折旧费、周转房摊销，以及项目的销售设施建造费用等等。　　2、土地增值税税前扣除项目　　根据我国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，我国计算房地产开发企业土地增值税史，税法允许税前扣除的项目主要分为以下四个方面：　　第一，房地产开发企业取得土地的成本，即房地产开发企业为了取得土地使用权，而为之支付的地价款和按照我国国家统一规定的需要缴纳的各种与取得土地开发权相关的费用。　　　第二，房地产企业的房地产开发成本，即房地产企业为了开发土地和新家房屋，以及房屋的配套设置而产生的成本，其中包括房地产开发企业在开发房地产项目过程中实际发生的：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、建筑安装工程费用和开发间接费用。　　第三，房地产企业的房地产开费用，即房地产企业为了开发土地和新家房屋，以及房屋的配套设置而产生的费用，其中包括房地产开发企业在开发房地产项目过程中时间发生的与开发项目相关的管理费用、销售费用和财务费用。　　第四，房地产企业转让房地产而产生的相关税金，这主要包括房地产企业在转让房产时发生的营业税、城建税和印花税，同时在房地产企业转让房地产的工程中发生的教育费及其附加也可以视为税金一同扣除。　　二、两税税前加计扣除项目　　加计扣除作为一种税收优惠措施，在房地产发开企业的企业所得税和土地增值税中都有存在，但是对于房地产开发企业的适用却各不相同。　　1、企业所得税税前加计扣除项目　　根据我国《企业所得税法》的相关规定，房地产企业的创新支出和安置残疾人支出可以加计扣除。　　(1)、创新支出　　我国《企业所得税法》规定，房地产开发企业为了开发新工艺、新产品、新技术