中期报告9.17.ppt - Shenzhen Investment Limited.ppt

SHENZHEN INVESTMENT 中期业绩低于去年;大幅提高未来增长目标 张化桥, 首席营运官 执行董事 18 September 2006免责在最后一页三个主要风险已包括 重组和重新配置 中期业绩下跌了 62% (yoy)，原因是联营公司利润降低或者亏损增加 (有线电视及妈湾电力（已出售））；期权费用； 以及投资物业的重估值降低的影响 我们的目标是使2007及2008年的经常性收益每年都翻倍 资产处置按计划进行: 2007年4月前完成. 出售妈湾电力获得3.71亿的非经常收益 (这笔收益用来派发特殊红利) 定位: 中国南部高质量大众化房地产市场 战略: 收购财务有困难的发展商或者拥有大量土地储备，协同效应或者专业技术的开发商。 中期业绩摘要 净利润细分 怎么了? 联营公司的经营在我们的控制之外, 而且继续恶化 (电力, 和赛格彩显). 有线电视仍在进行机顶盒安装 (长期投资) 在过去两年, 我们有意地延缓房地产开发速度，因为我们预期销售价格会上涨 (我们仍然这么预期) 然而，我们现在决定同时加快房地产开发速度和增加土地储备，以提升我们的资产营运速度和净资产收益率 投资物业: 账面净资产的61%回报很低，要采取行动 租赁收入：收费公路 到目前为止, 路劲所有的净利润都来自收费公路。对我们来说这本质上是租赁收入。 对荆东高速的收购，8月份会进一步显著增加我们的租金收入。 我们认为，收费公路是出租物业更好的替代品，因为中国房产的寿命较短（建设质量差，维护差） 业绩目标: 2006-08 2006年，由于有妈湾电力的非经常性受益，我们的业绩可能会比2005年高很多； 然而，我们2006年的经常性收益会降低 我们希望2007、2008年经常性收益每年翻倍； 我们2008年报告的净利润可能比2006年翻倍； 原有目标：2006-2008年净利润增长20%以上 资产处置进行中 财务指标指引: 2006-08 将净负债率从目前的37%在年底提高到60-70% ，并保持下去。 分红比例: 50% (不含特殊红利) ROE 在2008年达到 20% 土地收购: 2006下半年增加170万平米 (权益建筑面积), 2007年和2008年各增加100万平米。 收购一条营运中的高速公路 收购三类开发商 资金有困难的 可以提供大量土地储备，并且价格优惠 提供不可多得的专业技术 近期大事记 收购荆东高速91%股权 出售妈湾电力19%股权，获得非经常性收益3.71亿港元，同时宣布将这笔收益作为特殊分红派发。 我们持有25%的联营公司，路劲，收购了中国最大的房地产开发商之一的顺驰55%的股权 如果路劲行使投资顺驰的选择权，我们很有可能在苏州凤凰城项目中参与了35%，获得约43万平米的权益建筑面积。 安排了一笔4.65亿美金的辛迪加贷款（主要是再融资） 在未来几个月将进行的土地收购:权益建筑面积170万平米 23万平米的权益建筑面积在广东东莞 150万平米在 广东惠州 2006年目前为止:已收购了 82万平米建筑面积 13万平米 在广东东莞 26万平米在深圳龙岗 43万平米在江苏苏州（顺驰） 房地产完工计划 房地产开发计划 (1) 房地产开发计划 (2) 土地储备位置 地款已经付清（苏州项目除外） 路劲通过3个选择权转折性地收购了顺驰 9月5日，路劲（深圳控股持有24.3%股权）联同另外两位投资者, 签署了协议，通过3项选择权收购顺驰A和顺驰B55%的权益，以及苏州凤凰城（也是顺驰的项目）的100%。 路劲在顺驰A和顺驰B的权益是49% 苏州凤凰城35% 的权益可能会转给深圳控股 43 个项目: 一览表 (1) 最坏的情况 既然路劲已经确保得到顺驰债权人的继续支持，顺驰可以（最坏假设）在没有被迫的情况下，依次出售所有项目的土地 除了4个项目，顺驰A和顺驰B的其它38个项目正在建设当中（有些到了后期阶段），但我们假设它们仅出售土地 我们对顺驰A和顺驰B可比地区的平均土地价格的最保守估计为1800元/平米 作为参考，广州富力地产2006年上半年在一些城市获得300万平米建筑面积的土地储备，成本为1700元/平米 出售顺驰A 12个项目土地的净利润为21亿人民币（计算：（1800元-800元）*210万平米），出售顺驰B 30个项目的土地净利润为28.2亿人民币，平均来说，顺驰拥有合作部分的40%权益 路劲将拥有49%顺驰A和顺驰B，因此，出售土地的权益净利润为24.1亿人民币，也就是49%*（21亿元+28.2亿元） 我们进一步假设，苏州凤凰城的土地价格自2004年1月起没有升值：这样的话，出售土地对路劲总的来说没有收益。 5.85亿元来自顺驰的收入属于我们 约5.85亿元的净利润属于深圳控股：把43个项目的土地出