南京秦淮区项目市场报告.ppt

已推售的写字楼主力面积段多样化，从43m2小面积套型到600m2以上的套型均有，小面积整体去化速度快； 推出的货量较大，基本集中在240套以上； 销售均价差异不大，集中在25000元/m2-30000元/m2之间； 去化情况不太乐观，去化率较低 销售概况 板块 项目 主力面积段 累积推出套数（套） 累积去化套数（套） 去化率（%） 销售均价（元/m2） 城中 斯亚财富中心 320-330m2 620-670m2 91 4 4.4 30000 城中 凤凰和睿大厦 94-98m2 119m2、205m2、456m2 149 21 14 26000 城中 南京国际金融中心 130-140m2、170m2、190m2、225m2、320m2 360 0 0 —— 河西 金润国际广场 43-115m2 508 120 24 28000-30000 河西 新地中心 170-350m2 240 22 9 25000 小结 观点：本案办公产品不具备规模优势、无聚集效应 ，办公宜通过小面积分割，以控制总价，降低风险，实现销售。 城中板块为目前写字楼售价高点 在售写字楼项目面积分割灵活，43-600 ㎡不等； 小面积户型整体去化速度快； * * * * 秦淮区地块市场调研 2013.8.19 项目概况 项目区位 项目位于城中板块秦淮区，快速干道龙蟠中路东侧； 距离新街口直线距离3KM、夫子庙水游城1.6KM，但不在两大商圈辐射范围内。 本案 本案 新街口 3KM 水游城 1.6KM 龙蟠路快速交通干道，完善区域道路系统的同时，高架等亦造成噪音等不利影响； 公交线路多，但无轨道交通，一定程度上制约了区域发展。 项目周边 项目周边以住宅区为主，景观资源较佳。 秦淮河 东水关遗址公园 京门府 龙蟠和园 蓝天华门国际 清雅苑 扇骨里小区 项目产品方向 集商业、公寓、办公于一体的小规模项目。 经济技术指标： 占地2.15万㎡ 容积率≦4.5 总建面为9.675万㎡ 其中：酒店式公寓1.935万㎡ 商业3.87万㎡ 写字楼3.87万㎡ 故，对商业、公寓、办公三种物业类型做初步分析…… 商业市场 1.全市商业格局 2.项目周边商业 3.在售商业 级别 名称 传统商圈 新街口、湖南路、夫子庙、中央门 新兴商圈 （含规划中） 桥北、仙林、河西、江宁、迈皋桥 主要商业街 珠江路、太平南路、1912 湖南路 新街口 中央门 夫子庙 全市商业/发展格局 南京的传统商圈主要集中新街口、湖南路、夫子庙和中央门这四个区域。其业态复合度高，目标客户来源较广； 作为南京主城区人口疏散的几大城市副中心，政府在桥北、仙林、河西、江宁各自打造副市级商圈，高素质人口入住的同时带动当地商业升级。 仙林 桥北 河西 江宁 迈皋桥 关键词：城市的扩容推动了商圈发展 南京当前形成传统商圈以及新兴商圈并存的局面，商业格局由城市中心向外围扩散。 湖南路 新街口 中央门 夫子庙 仙林 桥北 河西 江宁 迈皋桥 商业中心 代表商业 经营业态 档次 市级商业中心 新街口 市级 商业中心 德基广场、东方商城、大洋百货、南京新百、中央商城、万达广场、苏宁电器、国美电器、新华书店 百货、专业市场、购物中心、休闲娱乐、MALL 中高档 商业中心 代表商业 经营业态 档次 市级商业副中心 湖南路 八佰伴、苏宁环球、山西路百货 百货、专业市场、购物中心、休闲娱乐 中档 夫子庙 好又多、状元楼、麦当劳、水游城 超市、MALL 中高档 火车南站 明发商业广场 Shopping mall 中档 桥北 华东MALL 大型综合mall 中档 江宁 黄金海岸广场、百家湖周边、 购物广场，商业中心 中档 河西 万达广场 城市综合体 仙林 大成名店 购物中心 中档 全市商业/发展特征 大型的SHOPPING MALL在城市新兴区域崛起，伴随房地产开发的进程，承载了城市商业副中心的功能。 全市商业/业态特征 传统商圈以零售业为主，配以少量的餐饮娱乐，零售的主导地位强劲；新兴商圈以餐饮娱乐为主，满足区域休闲娱乐需求。 * 湖南路 新街口 中央门 夫子庙 仙林 河西 典型商圈业态配比 办公30%、百货23%、购物中心7%，酒店22%、餐饮娱乐4%，其他14% 新街口商圈业态分布 湖南路商圈业态分布 零售49.4%、餐饮40%，娱乐4.7%，服务5.9% 夫子庙商圈业态分布 零售76%、餐饮19%，娱乐3.2%，服务1.8% 中央门商圈业态分布 零售38.03%、餐饮17.61%，娱乐14.08%，服务30.28% 仙林商圈业态分布 零售18.5%、餐饮40.7%，娱乐18.5%，服务19.3% 河西商圈业态分布 餐饮、娱乐40.3%， 全市商业/特色街区 特色街区分布在主城核