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“安心+安全”原则下老旧住宅的优化改造及管理 　　摘 要：随着时间的推移，老旧住宅存在各种安全问题，因此城市老旧住宅的优化改造及管理是社会广泛关注的话题。文章从南京市城区老旧住宅的普遍问题出发，分析了老旧城区改造的具体内容，结合政府要求提出了本公司对南京市老旧小区的综合治理方案。 　　关键词：老旧住宅；改造；管理 　　1 老旧住宅存在的问题 　　南京市老旧住宅大都建于八九十年代，由于年代久远，老旧住宅小区的配套设施已经老化，管理方法也陈旧，存在的问题主要表现在以下几方面： 　　1.1 房屋本体和基础设施陈旧老化。老旧小区年久失修，房屋外立面存在很多问题。小区房屋外墙粉刷面大都起皮脱落；房屋外墙出现裂纹，屋顶防渗透层功能老化出现漏水现象；小区下水道堵塞、管道破裂等现象严重；楼道内部楼梯扶手生锈起皮脱落；楼道楼梯和小区道路破损、坑洼不平现象严重。 　　1.2 公共设施配套差，生活环境差。老旧小区建设的年代久远，基本没有完善的公共配套设施，居民活动场所、停车场、绿化带、垃圾房等配套设施缺失或者设计规划不合理，造成老旧小区出现车辆乱放、垃圾乱扔等脏、乱、差现象。 　　1.3 管理不健全，存在安全隐患。老旧小区建立的初衷是为了解决住房紧张问题，大都没有形成小区规模，基本只有几栋楼，没有封闭的围墙和门，也缺乏健全的管理制度，因此安全隐患大，常出现物品失窃等事件。 　　2 老旧城区改造的具体内容和方案 　　根据政府关于老旧住宅改造的具体要求，改善老旧小区的居住环境和安全，提升老旧小区居民的生活质量。老旧住宅的改造要根据每个小区具体建成的年限及使用时间的长短、本体破坏程度的高低、配套设施状况和业主意愿等制定具体改造方案。 　　2.1 老旧住宅房屋的加固改造。多数老旧住宅抗震承载能力达不到标准要求，需要进行整体加固或者局部加固。老旧房屋加固改造使用圈梁构造柱加固的方式，这种方式简单、工期短、经济实惠、效果好成本低，对居民的生活影响最小，居民不需要搬家，一栋六七层的住宅只需要3个月就能完工。在房屋的墙面外侧增加钢筋混凝土墙，与原砌体结构形成整体，使原来传统的强体外加固一层混凝土混合结构，两种结构结合在一起达到整体抗震的要求。 　　2.2 老旧住宅内部空间改造。老旧住宅内部空间规划设计陈旧，户型小紧凑，已经满足不了现代人对居住的要求。对老旧住宅内部的改造主要集中在卫生间、阳台的改造。可以进行成套率改造，解决厨卫合用的问题。成套改造基本分为三种形式：加接改造独用卫生间、厨房及设备；通过加层来调整空间的布局，使成为独立的一套；在原平面的基础上扩建调整。阳台部分可以改造成其他用途的房间，有利于增加空间的利用。还可以将在同层的老旧房屋进行合并，两套合成一套，三套合成两套等，扩大住宅的面积，提高居民居住条件。 　　2.3 老旧住宅房屋的环境整治。首先，美化住宅外立面。清除住宅外立面上的广告帖字、屋顶的垃圾杂物，重新粉刷楼体整个外立面，保持整个小区楼体外立面的干净整洁，统一安装居民房屋外立面上的晾衣架，统一居民空调安装位置，统一为居民安装空调架，使小区从外观来看整体有序，干净整洁。在住宅外立面安装统一的雨水排放管道，避免夏季暴雨引起雨水渗进墙体，造成房屋的损坏，减少房屋使用年限。在小区周围建设围栏和大门，使原本开放的小区增加隐蔽性和安全性。 　　然后，拆除违规私建建筑，拆除破旧损毁建筑，拆除废弃烟囱、搭棚、电线杆等。增加小区绿化植被，可以在拆除废弃建筑的地表上种植绿色植物或者建设公共活动区域，在绿化范围内建立长椅、桌子、健身器材等设施，提高公共场所的利用率。清理小区杂物和垃圾，清理清运生活垃圾、建筑垃圾等废弃垃圾，保证小区的干净整洁。改造小区老旧的排水设施和管道设施，保证小区生活污水和雨水的排水畅通。不断完善小区配套公共设施，修整路面、楼梯的破损，对楼梯扶手进行整修、重新刷漆，建立车库车棚、垃圾房等公共设施，安装小区照明灯完善照明设施，安装小区监控设备，安装小区消防设施，保证小区的安全。 　　其次，改造小区老旧供热管网设施，更换老旧的管网零件，减少安全隐患。改造小区电网配电设施，对变压器、线路等设备进行改造。“一户一表”改造也是老旧小区改造的重点，将原来老旧的电表、水表、燃气表改造成新的，有利于方便居民的生活，减少以前自来水管道老化崩裂或电线老化漏电等安全隐患，使老旧住宅小区居名也不用经历夏天短路停电、电费纠纷、水管爆裂等生活困扰。 　　最后，加大通信线路改造，建设集中的通信管线，建立电信、移动、联通等统一管线，隐蔽走线不走明线，使老旧小区居民享受到快捷的网络。 　　2.4 建立完善的管理机制。首先，建立完善的物业管理机制。为老旧小区选择合适的具有服务精神的物业管理公司，认真落实物业管理职责，建立完善的小区管理制度，保障