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房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。 房地产理财理念 房地产理财不是花钱，只是资产的一种转移，是资产的一种表现形式。 房地产有资产的储备、保值、增值、创收的功能。 从古到今，真正意义的资产只有房地产和金银珠宝 银行里的钱只能是过河钱，绝对不能做资产的储备 房地产理财是一种保守式安全性的理财方式 房地产需求实质 使用价值 住宅（刚需） 投资价值 商业地产 房地产增值分析 增值的三要素： 通货膨胀、土地资源、地域价值的挖掘潜力 房地产的“洼地”理论 “洼地” 论影响房地产增值速度和增值幅度 房地产增值的12个条件 地域优势 区位优势 政府支持与政策扶持 周边环境优势 交通优势 项目定位优势 楼盘的功能优势与发展潜力 投资的时机优势 项目的经营优势与潜力 项目的影响力 项目成熟度及挖掘潜力 项目定价与区域成熟度的匹配性 房地产增值的四大形态 自然增长型 运营增长型 刚性需求型 炒作增长型 投资房地产关注要点 安全性 增长速度 增长空间 房地产增长速度的条件 与周边环境渗透力的速度有关 与项目进展速度有关 与项目起价有关 1、看楼盘的规模； 2、看品牌； 3、看地理位置； 4、看政府的关注度。 5、分析投资底线：收益底线、使用底线、安全底线 6、看土地使用权。 如何判断房产投资项目的安全性？ 住宅 价格 物业管理 使用价值 学区 医院 商圈 购物 周边配套 出行 交通 商业地产的实质 商业地产 价格 物流 投资价值 交通 商圈 发展 地段 区域经济 周边经营性硬件 商业地产的实质 商铺投资 商铺不会随着房龄的增长而降低其投资价值，相反好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值 商铺投资具有高回报率，据权威部门统计，商铺比住宅平均要高出五个百分点，一般八至十二年便可收回成本 电子商务对于商业地产的冲击 马云和王健林的战争 一切皆有可能，一切皆有风险。。。。 跟着首富好发财？ 你吃肉，我啃点小骨头？ 首富 未必 是首善 马云是首富了，可是淘宝的卖家发财了吗？貌似只有10%的商家盈利可观，其余均是做他人嫁衣。 淘宝600万以上的卖家，真正能赚钱的淘宝店不足30万，5%的比例。 天猫商城，6万以上的卖家，不亏本的，10%都不到，2014年双十一当天，1%的商家占了90%以上的交易额。 万达金街模式 武汉万达 菱角湖金街2010年底开业，至今已走过近3年的市场培育期。 但目前菱角湖金街的商铺空置率仍不低于40%，且商铺扎堆空置现象严重，内街一处竟有30余商户集中撤走，近百米金街杳无人烟。 商铺租金低至30元/平米。 广州万达 广州白云区的万达广场，主力店生意不错，但室外的街铺却十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。 上海万达 开业两年的江桥万达广场，百余套金街街铺中至少有一半空置； 江桥万达的部分商铺开业6天就停业，此后数次改造，几次复业依然未能实现持久运营。小商铺出售后无法保证统一管理与运营，给后期带来管理上的极大问题。 宝山万达广场开业一年多，室外步行街同样大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比。 最新消息 另一则消息 2014年10月11日，小米的雷军在北京说，有99.99%的可能性在5年内超过格力！——这是历史的必然！ 怎么办？ 电子商务冲击的是什么？ 是传统的卖场、百货、小商品 一切能够脱离人的物理性服务而存在的产业，皆有被替代的可能！ 您在哪里吃饭啊？ 您在哪里看电影啊？ 您在哪里高歌一曲，卡拉OK? 您在哪里美容，在哪里健身呢？ 淘宝吗？NO! 您在网上买过小商品，您在网上大批量买过家居建材吗？ 您在网上可以装修吗？ 您在网上可以给房子装吊顶？布水电线路？贴瓷砖？ 电商冲击的是零售形态的市场，对于做大型批发的专业市场暂不构成威胁 家居建材产品是长期使用的，且与健康生活息息相关，你愿意去网上买看不到摸不到的产品？ 电商不仅对专业市场不形成冲击，更能作为专业市场发展的助推器 我们所选择的区位 政府规划 政府支持及政策 运营团队的能力 每年每 平米销售额 每年每 平米销售额 每年每平米销售额的决定因素 市场培育期 成长期 商业培育期 成熟期 进入开化 主力店确定 建筑物成型 招商 运营 整体设施完毕 客户得到回报 商业地产的四个阶段 市场培育期 成长期 商业培育期 成熟期 商业地产的四个阶段 猜猜价格走势 感谢聆听！ Thanks! 投资理财与房地产投资理念 维富 即维护、维持财富，这是理财的起点、立足点，核心就是规避风险 创富 即创造财富，在保值的基础上，寻求科学的投资机会和组合 传富 即传承和转移财富，就是想办法让