论租赁权的性质.doc

论租赁权的性质 董学立 山东大学法学院 副教授 　　关键词: 租赁权/学说/性质 rent right, doctrine, nature. 　　内容提要: 租赁权之性质历来有债权说、租赁权物权化说和物权说。租赁权债权说混淆了租赁契约与租赁权的本质区别;租赁权物权化说“是一种学术上的懒惰”;物权说则剥离了现象，抓住了问题的本质，但有待完善。我国未来《物权法》应确立“房屋租赁权”为用益物权之一种。 There were always the doctrines of the credit right, the real right convert of the rent right and the real right in the nature of the rent right. In these doctrines, the doctrine of the credit right has mixed up the difference between the rent contract and the rent right; the real right convert of the rent right has been said “a kind of academic lazy ”; the doctrine of the real right has seen through the phenomenon to grasp the essence of the problem, but it steel need to be perfected. The house rent right should be established as one of the real right for usufruct.in our country′future real right law. 　　租赁，是指一方将特定物交于他方使用收益，他方支付租金并与租赁关系终止后返还租赁物的契约。租赁权，是指承租人对他人所有之物，进行排他性地占有、使用和收益的权利。作为一种权利的租赁权，是何种性质的权利?学界历来存有较大的争议：有租赁权债权说，租赁权物权化说，租赁权物权说三种。在我国制定《物权法》之际，廓清租赁权性质认定之争，确立租赁权的物权性本质，并力促将房屋租赁权作为用益物权之一种纳入到《物权法》中，应是一件紧迫和意义重大之事。本文愿以此为努力方向。 　　一、租赁权之债权说 　　认定租赁权为债权，由来已久。在罗马法，租赁包括物权租赁、雇用租赁和承揽租赁。由此可以看出，在罗马法，由当事人之契约所生的权利——此权利在前一者指向某特定物，①在后两者指向某特定人的行为即劳务——都涵盖在“租赁”概念项下。租赁，作为一种契约，当属无疑。就像买卖作为一种契约一样，其是某一特定主体与另一特定主体之间基于法律行为所产生的债权债务法律关系。依此种法律关系所产生的权利，性质上为请求权。因此，基于租赁所产生的请求权，其作为权利的实现有赖于相对方当事人的“给付行为”。所以，关于租赁契约的效力，罗马法规定：在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，承租人完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。他不能直接针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反让其平安无忧地享用物而对其提起诉讼。甚至当第三人从出租者手中买得物时，也同样如此。承租人不能针对买受人要求得到保护(买受人可以取得权利)，它只能针对出租人提起有关诉讼。出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重承租人对物的租用，但是，如果买受人违背这一款，却只能针对出租人提起诉讼。这曾经被扼要的表述在中世纪一下谚语中：“买卖使租赁终结”。②罗马法上视租赁权为一种债权的思想直到今天仍有广泛影响。现代各国立法仍把有别于“租赁契约”的“租赁权”一体置放在民法典的债权编中或以合同法予以规范和调整，就是例证。 　　认租赁权为债权，主要有两方面的原因：一是租赁权来自于租赁契约且租赁契约之债权性与租赁权本身之物权性不分。依法律行为的私权变动来自于当事人的意思表示。法律行为总是发生于特定的主体之间，但特定主体之间的法律行为，其意思表示之内容却并非都是建立一个仅仅拘束当事人自己的债权法律关系。以法律行为的所有权变动，以及用益物权和担保物权的设定，都是在特定主体之间以当事人的债权契约关系引发变动的，尽管在物权行为理论看来上有一个物权行为对物权变动直接发挥着作用。但对此不同，债权法与物权法是分别予以调整的。但对于租赁权之设定，法律没有区分租赁契约与租赁权，认租赁权为债权并与租赁契约一体化的规制于债权法中了。对此，笔者认为应严格区分法律行为的过程与结果。法律行为的过程主要表现为当事人的相互允诺;法律行为的结果则主要表现为对允诺履行后的权利之