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谨呈：湖北人信房地产开发有限公司 汉阳人信汇 营销定位报告 2011年7月27日 目录 摘 要 3 第一部分 项目分析 4 一、地块区位 4 二、地块情况 4 三、自然资源与配套设施 5 四、周边配套设施 6 五、各子地块研究 7 六、项目核心价值点梳理 10 第二部分 市场分析 11 一、总体状况 （一）市场特征 11 二、汉阳项目分析 13 （一）典型项目分析 13 （二）近期报纸广告诉求点 16 三、结论与启示 18 第三部分 项目定位 18 一、企业战略及目标 18 （一）企业战略 18 （二）项目目标定位 19 二、属性定位 19 （一） 项目整体定位 19 （二）启动区定位 21 （三）启动区产品线定位 21 （四）启动区推售节点与脉络 24 三、其它地块产品属性定位 25 四、 定位总结 25 摘 要 第一部分 项目分析地块区位 项目位于武汉王家湾商圈；地块临街面长约600米，商业价值较高，但同时面临摩尔城、顶琇广场等项目的近距离竞争，且在地段上较本项目更具优势。 项目四至： 东：龙阳大道； 南：新澳蓝草坪； 西：居民小区； 北：武汉摩尔城、顶琇广场。 二、地块情况 总建面：约70万方 商业体量约20万方，占比30%； 住宅体量约50万方，占比70%。 整体地块分为A、F、B、D四大地块 其中，商业临街面近600米，物业形态包括：大型购物中心、家居类主题特色专业市场、开放式商业步行街、超高层双子座SOHO公寓、酒店等多种物业类型。 三、自然资源与配套设施 形象标杆化：强制性的视觉冲击（超高层/独特建筑群）。 规划领先化：高水准规划设计，各功能共融不互扰。 功能完善化：酒店/甲级写字楼/高档住宅/中高档购物中心/公寓功能完备。 四、周边配套设施 串联城心：区域综合交通枢纽，城市二环核心地段，多条道路交叉。 区域经济枢纽：龙阳大道10.3公里经济带串起蔡甸、武汉经济开发区、四新与汉阳核心板块。 2、商业大的规模优势、产业的极大支撑 成熟王家湾商圈：家居10.5万方、家电卖场3.4万方，百货超市35.7万方，商圈的传统商业体的总量近50万方，商业消费局限于汉阳，三类传统业态与武汉其他城市级商圈同等规模的体量。 巨大消费力支撑：龙阳大道10.3公里经济带；武汉经济开发区先进制造业；黄金口都市工业园；四新会展博览业。 五、各子地块研究 1、企业、项目价值——D地块 商业比重大，突出项目的商业价值和集中商业亮点。将通过商业价值放大项目形象和企业形象，重点突出企业以及项目本体价值。 2、经营价值——F地块 纯住宅用地，通过商业价值提升住宅价值，实现主力现金流的回收。 3、投资价值——B地块 商业用地，随着项目形象的成熟，高端商务功能作为项目第三阶段亮点，实现项目价值的高峰。 4、综合体溢价价值——A地块 纯住宅用地，随着项目城市标杆综合体形象的成熟，实现对A地块住宅价值的极大提升，完美收官。 六、项目核心价值点梳理 汉阳第一商圈，作为承接武汉西部城市圈的最为重要的城市级商圈，产业聚集区，占据城市动脉龙阳大道，坐拥双轨交汇，地铁上盖无缝接驳商业。 区位价值：位于汉阳核心区、占据王家湾商圈中心位置，地铁物业。 规划价值：先进规划理念，与国际标准同步，大型城市综合体。配套价值：成熟的配套及生活氛围。 规模价值：70万方城市核心区综合体物业。 轨道价值：紧邻地铁3号线，地铁上盖。 物业价值：城市综合体自身可持续性，各物业相互依存。 时间价值：商业、商务物业持续经营，后期发展潜力无限。 品牌价值：人信地产，扎根武汉13年，本土品牌开发商。 第二部分 市场分析一总体状况 截至2011年5月份汉阳存量超过62万方，随着未来开盘加推的减少，存量将逐步小幅下滑，目前区域依旧处于市场竞争较为激烈的局面。 2011年5月，区域内首置、首改类产品均价分别为8107元/㎡、7617元/㎡，连续3个月各类产品价格较为平稳，140㎡以上高端类产品受华润中央公园成交量影响，价格有所上浮。 汉阳住宅市场竞争激烈，市场供应不断攀升，片区内知名开发商云集，后期供应量将持续增大，伴随后期万科、朗诗入市，片区内竞争将持续增大。 二项目分析1、华润中央公园——享月湖公园，滨江公园，张之洞纪念公园环绕的大武汉中央公园 开发商 华润置地（武汉）有限公司 地址 武汉市汉阳琴台路388号（张之洞公园） 销售代理 武汉世联兴业房地产顾问有限公司 物业管理 香港华润物业管理有限公司 总建筑面积 34.8万平方米，分三期开发 建筑形态 一期、二期为8栋25-33层高层，三期将有4栋40余层的超高层 已推案 建筑形态 已推8栋25-