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密云市场调研报告 目 录 第一章：北京住宅市场的整体特征 5 第一节：北京住宅市场的利好因素 5 一、北京住宅市场的消费力水平持续提升 5 二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展 6 三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展 7 第二节：北京住宅市场的不确定因素 9 一、金融政策及环境的影响 10 （一）“人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素 10 （二）“加息”给北京住宅市场带来的不确定因素 10 （三）金融政策及环境对本项目的影响 10 二、房地产住宅政策影响 11 （一）2006年主要住宅新政影响 12 （二） “2004——2006年房地产相关政策重点摘要”（见附件） 19 第二章：密云住宅市场特征 20 第一节：密云区域房地产市场发展总况 20 一、生态环境产业 21 二、生态工业区发展 23 三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快发展 24 （一）2006年9月23日，京承高速二期建成通车 24 （二）对密云住宅市场发展和本项目开发的影响 25 第二节：密云住宅市场发展总况 26 一、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展 27 二、郊区化发展对本项目的影响 28 第三节：密云区域低密度住宅市场发展状况分析 29 一、各项目位置图形示意 29 二、各项目规划指标信息 30 三、各项目产品形态及配套信息 31 四、各项目产品与销售信息比较 32 五、区域内低密度产品市场特征分析结论 38 六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴 39 第四节：区域内普通住宅产品市场特征分析 39 一、典型项目位置示意 40 二、各项目规划指标信息 41 三、各项目产品特征比较 42 （一）户型面积区间比较 43 （二）区域内普通住宅产品户型面积区间比较结论 45 （三）、区域内普通住宅项目销售状况比较 46 （四）项目各户型单价与销售率比较 47 （五）各项目总价范围区间比较 47 四、调研项目客群分析 48 五、区域内高档住宅项目销售分析： 49 六、区域内普通住宅市场分析总结 51 第五节：与本项目容积率接近的典型住宅项目分析 52 一、明珠花园——容积率1.15 52 （一）产品形态分析 52 （二）产品分析 54 （三）销售分析 56 （四）对本项目的借鉴意义 56 二、燕语华庭——容积率1.17 57 （一）产品形态分析 57 （二）产品分析 59 （三）销售分析 60 （四）对本项目的借鉴意义 60 第三章：本案目标客户调研 62 第一节：针对在密云区内置业客户的调研 62 一、调研方法 62 二、样本选择依据 62 三、调研数据统计分析 62 （一）成交客户区域来源统计分析 62 （二）公寓意向客户需求分析 64 四、对本项目的启示 66 第一章：北京住宅市场的整体特征 【本章调研目的】 通过对北京住宅市场整体利好信息和市场不确定因素的把握，特别是对2006年1-9月各项销售数据的综合分析，明确2006年北京住宅市场的最新发展趋势和特点，判断本项目的风险性和市场机会。 第一节：北京住宅市场的利好因素 【概述】 北京GDP发展水平的持续提升和居民恩格尔系数的逐年降低，都说明目前北京的住宅市场有着充足的消费力，市场空间很大；同时“两轴—两带—多中心”的新城市布局，以及奥运经济的促进，使密云等北部郊区有望实现跨越式发展。但也应当看到宏观环境对密云住宅市场的利好，仅为辐射性的利好。 【第一节架构】 一、北京住宅市场的消费力水平持续提升 二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展 三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展 一、北京住宅市场的消费力水平持续提升 北京经济保持持续快速发展，GDP水平近两年大幅提升；截止2006年９月底，北京市居民恩格尔系数为30.5％，逐年降低，接近最富裕水平 1、建设用地大幅增加。从2003年开始，北京进入了奥运场馆及相关设施的全面建设阶段，开复工总面积将持续在1亿平方米左右，名列世界榜首。 据北京市国土资源和房屋管理局方面提供的资料，在筹办奥运会期间，北京将进行大量的危房改造和市政建设，建设用地、特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公顷。其中，危改用地2002年、2003年均为300公顷至350公顷，2004年为200公顷至250公顷，2005年为100公顷至150公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷至200公顷。交通、基础设施、能源建设每年需划拨用地为50公顷至60公顷。同时，据测算，2002年至2007年，北京市年土地出让面积将达到800～1200公顷，2002年～2004年征