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宅基地使用权流转的困境与对策 　　摘 要 随着我国城乡一体化进程的加快，宅基地使用权作为一种特殊的市场资源，其进入市场流转成为趋势，完善宅基地使用权流转的法律机制迫在眉睫。本文剖析了现阶段宅基地使用权流转所面临的困境，并提出了针对性的建议及对策，期待促进我国宅基地使用权流转制度的进一步完善。 　　关键词 宅基地使用权 流转 困境 对策 　　作者简介：胡倩倩，东北财经大学法学院2015级法律硕士研究生，研究方向：民商法学；杭天行，云南大学法学院2015级法律硕士研究生，研究方向：宪法学与行政法学。 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.132 　　一、现阶段宅基地使用权流转的困境 　　（一）宅基地使用权承载的功能过于复杂 　　在计划经济时期以及改革开放前期，市场发育不够成熟，各种生产要素包括土地使用权不能自由流动，导致宅基地应有的财产属性被掩盖。当初国家法律之所以规定按农村居民集体经济组织身份无偿分配宅基地，是为了保障每个集体成员都能“居者有其屋”。 　　因此，社会保障功能应是宅基地的首要功能。同时，宅基地作为农村土地不可分离的一部分，关系到社会主义国家的基本经济制度，是社会稳定的保证。 　　宅基地制度改革的大方向是市场化。市场化的前提是剥离宅基地的福利保障功能，使房屋和宅基地使用权的财产功能独立化。 尽管国家提出统筹城乡发展，缩小城乡发展差距，进一步提高农村居民生活水平，使宅基地所承担的福利保障功能有所削弱。但是由于区域经济发展不平衡，相关配套制度有所欠缺，在经济落后地区宅基地仍然发挥着巨大社会保障作用。宅基地使用权的财产属性长期被社会保障功能所掩盖，导致其流通性受到严格的限制。 　　（二）现行法律规定对宅基地使用权自由流转形成掣肘 　　随着我国土地制度改革的不断深入，宅基地制度所引发的社会矛盾逐渐突出，但与宅基地相关的法律制度却不健全，法律的滞后性与实践的复杂性之间的巨大矛盾导致宅基地使用权流转困难重重。 　　《土地管理法》第六十二条明确了宅基地使用权的原始取得是无偿的，并且我国现有的法律规定下宅基地使用权只能在农村集体组织的内部成员之间进行转让和流通，同时《担保法》明确规定宅基地的使用权不得抵押。2014年1月，中央农村会议中强调要改革农村宅基地制度，选择试点稳妥的推进宅基地使用权流转制度。 十八大明确提出，要加快改革户籍制度进一步放开身份限制。在户籍改革和农村土地改革的推动下，进一步促进城市与农村之间资源的流动。新形式下，原有的法律规定已不能适应现行农村土地改革的需要。 　　（三）宅基地使用权流转机制缺失 　　1.缺乏农村土地流转中心：宅基地使用权私下流转的过程中，没有专门的流转平台，即农村土地流转服务中心。首先，宅基地使用权私下流转，由于缺乏监管和服务而造成供求双方信息不对称，这导致很多情况下农民有地流转不出，客户要地却遍寻不到，造成流转不顺畅。其次，在流转过程中，由于缺乏专业人士监督管理，土地流转操作不规范，程序不严格，户与户之间、村与村之间违约现象时常发生，引发不少矛盾，土地流转纠纷多发，农民利益容易受到侵犯。最后，宅基地使用权流转随意性太大，不利于农业规模化、产业化发展布局。 　　2.缺乏专业的评估机构：随着我国土地改革的进一步开展，城镇国有土地市场逐步建立了一套完整的土地质量和价值的评估体系，标志着城镇土地市场基本建立。而农村土地资产评估体系和市场机制却始终没有建立。当前，我国农村土地交易价格混乱，缺乏明确、统一的土地评估标准，导致宅基地使用权的隐形流转市场中，“暗箱操作”、“随意定价”现象非常多。这种混乱的市场体系存在很大的局限性和盲目性，这不利于我国农村土地市场的长远发展。 　　3.缺乏宅基地登记确权制度：宅基地使用权流转的实际也是权利的转移。因此，流转的宅基地必须产权明晰。但在我国农村地区，宅基地权属不清，人均面积超标，一户多宅等现象十分普遍。随着中国城市化的不断推进，越来越多的农村人口将涌入城镇地区，导致农村出现大量空闲宅基，“空心村”现象也屡见不鲜。而通过宅基地登记确权，有利于对宅基地混乱现象进行管理，也有利于农民的财产保护，使其“有法可依”。 　　4.缺乏收益分配机制：宅基地使用权的收益应当在宅基地所有人集体经济组织、宅基地使用权人和国家之间合理分配。集体才是宅基地的土地所有权人，而农民出租、出售住宅连同宅基地的收益却归入农民个人，导致土地所有权人的利益大量流失。在国家尚未对宅基地使用权市场进行统一规范时，宅基地使用权流转多是私下交易，使集体经济组织作为所有权人所享有的收益被流转双方分享，致使集体利益受损。 　　二、完善宅基地使用权流转的建议对策 　　（一）统筹城乡社会保