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思源_湖北武汉长航蓝晶国际整体营销报告_154p
05 价格策略 根据我们之前对区域内竞案的选取，以其作为市场比较法的测算基础，希望从中给本项目的价格给予指导，选择项目如下： 光谷坐标城、紫崧枫尚国际、洪福添美、丽岛漫城、健龙尚谷杰座、清江山水、光谷时代广场 市场比较法——住宅价格测算 因素 细化 权重 光谷坐标城 紫崧枫尚国际 洪福添美 丽岛漫城 健龙尚谷杰座 清江山水 光谷时代广场 外部因素 50% 商服繁华10% 商业中心 4.50% 4.5 4.05 4.05 3.825 3.825 3.6 3.825 宾馆酒店 0.50% 0.4 0.4 0.4 0.375 0.4 0.425 0.4 集贸市场 3.00% 2.7 3.15 3.15 2.4 2.7 2.7 2.25 生活店面 2.00% 2.2 2.2 2.2 1.6 2.2 1.6 1.5 交通条件10% 道路通达程度 2.50% 2.5 3 3 2.25 3.125 2.25 2.5 对外交通便利 码头 0.80% 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 汽车站/火车站 0.70% 0.63 0.77 0.77 0.595 0.805 0.665 0.7 进出社区 3.00% 3 3 3 3 3 3 3 公交便利度 3.00% 2.4 3.45 3.45 2.55 3.75 2.85 3.3 设施配套15% 给排水/供气 1.50% 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 社会服务设施 医院门诊 4.00% 4 4 4 3.4 4.4 4 4 邮政电信 2.00% 1.6 2 2 1.6 2.2 1.6 2 学校交教 4.00% 3.2 4 4 3.4 4.6 3.2 4.4 体育休闲 2.00% 1.9 1.9 1.9 1.5 2.1 1.9 2.2 金融/泊车 1.50% 1.5 1.05 1.125 1.2 1.05 1.5 1.2 环境质量8% 自然景观资源 4.00% 3.2 2.8 2.8 3.2 3.2 4.4 4 环境污染情况 4.00% 2.8 3.6 3.6 4 4 4 3.6 区域前景7% 升值潜力 3.50% 2.8 2.975 2.975 3.15 3.85 3.5 3.5 区域规划 3.50% 3.325 3.5 3.5 3.5 3.85 3.325 3.5 自身因素 规模 8.50% 11.9 5.1 5.525 10.2 5.1 11.9 6.8 户型设计、朝向、通风、采光等 15.00% 13.5 11.25 13.5 15 13.5 15 11.25 社区景观规划 9.00% 9 5.4 7.2 9 7.2 10.8 5.4 社区成熟度 6.50% 8.45 7.15 7.15 7.475 7.15 7.15 7.15 社区配套 4.00% 4.8 4 4.2 3.6 4.4 4 3.8 开发商品牌 7.00% 7 6.65 6.3 7 5.6 6.65 6.3 合计 100.00% 99.605 87.695 92.095 96.12 94.305 102.315 88.875 项目 光谷坐标城 紫崧枫尚国际 洪福添美 丽岛漫城 健龙尚谷杰座 清江山水 光谷时代广场 该项目报价(Pm) 9800 9800 9500 7500 8800 7000 9800 本项目拟报价(Pn) 9838.863511 11175.0955 10315.44 7802.74657 9331.42463 6841.617 11026.7229 价格比重(V) 20% 14% 10% 17% 11% 12% 16% 对比修正价(Pi) 1967.772702 1564.51337 1031.544 1326.46692 1026.45671 820.994 1764.27567 本项目最终均价(P) 9502 元/㎡ 市场比较法——住宅价格测算 根据市场比较法的测算，如在目前的时间点入市，本项目的市场价格应为9502元/㎡；因本项目预计入市销售时间为2012年6月左右，距离目前尚有较长时间，根据武汉市政府对2011年的房价控制目标：价格涨幅控制在13%，以此为依据，考虑到时间、和本区域的增长性，至项目开盘时，在目前测算的价格基础上上浮10%应属于较理性的范围，则， 本项目销售时的销售价格预计在10452元/㎡。 重要提示：新世界项目对本项目的影响将是难以估量的，所以本项目后期的价格实现将很大程度来源于新世界项目的价格，此处的价格测算仅做参考。 市场比较法——商业价格测算 光谷天地 150元/平米.月 国际企业中心 50-60元/平米.月 happy时间 地下188元/平米·月左右 地上230/平米·月左右 金地太阳城新 竹路临街商铺 78-90元/平米.
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