恒基不夜城写字楼项目市场报告.pptVIP

3、租售情況比較 比較 項目 恒基不夜城 嘉裏不夜城一期 華森钻石廣場 企業廣場 租金 3.6元/平方米/天 3.5元/平方米/天 未交房 3.5元/平方米/天 物業費 16元/平方米/月 25元/平方米/月 不祥 22元/平方米/月 售價 　 二手報價18000元/平方米 19000元/平方米 25000元/平方米（實際成交價） 结论：从地段交通来讲恒基不夜城与企业广场、華森钻石廣場类似，略逊与嘉里 不夜城，从产品来看，企业广场为新建甲级写字楼，标准最高，華森钻石 廣場雖然也是新建項目，但未達到甲級標准，恒基不夜城与嘉里 不夜城类 似，但车位数量及商业配套上略逊与嘉里不夜城。 華森钻石廣場尚未交房，其餘三项目租金水平基本持平 項目SWOT分析 項目優勢 項目劣勢 項目機會 項目挑戰 鄰近新客站交通樞紐，鐵路公路，市內公交，軌道交通等設施齊全，交通便利 外立面及內部裝修較為完好 三面具有景觀優勢 房型面積較小，適合區域客户 出租率高，達到80％以上 建成已有10年，剩餘土地使用年限不多 相對新建甲級寫字樓產品趨於落後 車行出入條件不佳 部分房源已岀售，難以對項目進行整體包裝岀售 不夜城板塊面臨全面改造，一批新建高檔項目上市，區域價值得到提升 同一項目中還包括兩棟商住樓，與本案形成內部競爭 市场环境趋于恶劣，价格有下跌趋势，且未来2年将有大批新建高檔寫字樓即將上市，對本案銷售形成沖擊 End Thanks 感 谢 聆 听 ! 恒基不夜城項目市場報告 2009年1月 第一部分：近期上海樓市 Part 1 上海房地產市場：樓市進入深度調整期，市場呈現量縮價跌狀態 以07年10月為本次調整起始點，供應比已連續13個月下挫至1以下，市場延續供大于求態勢 本輪調整狀態：較上論持續時間更長 第一輪調整：05年3月-06年10月，上海樓市經曆了國八條和國六條，R1.0（持續了9个月），R≈1.0（持續了11個月），R1.0（20个月後市場信心恢复） 目前调整：07年10月政策出台後，市場連續出現13个月的R1.0状态，市場持續低彌，且持續時間更超過05年國八條時期。 上升期 下降及盘整期 上升期 下降及盘整期 04年8月至08年12月上海成交量与供求比走势 上海房地產市場：價格進入下降通道，回到一年前水平 价格下跌盘整 供求比下挫 价格下跌盘整 供求比下挫 12月上海商品住宅銷售均價11891元/㎡，連續5個月出現下降狀態，較去年10月的價格持平。 上海住宅房價回复1年前水平 上海房地產市場：開發商資金壓力增加，降價拋售現象頻發 二三級市場同步出現下跌 外资撤場，拋售物業 08年上海11個中心城區二手房成交量較07年下跌3-4成，其中靜安區由於原本投資比例較大，市場走低之後，投資客大批撤離，價格下跌45.9％，創下中心城區最大跌幅，徐匯下跌31％，跌幅相對最小。 萬科領頭，全市一半住宅跌價 年初，萬科拋出樓市“拐點”輪，且在自身樓盤付之行動，下半年上海房價在萬科、大華等大開發商領跌之下一路下滑，超過一半樓盤為促進成交而采取降價舉措，尤其一些在07年內價格上漲幅度較大的板塊，如果普陀中環、三林等板塊降價幅度明顯。 金融海嘯沖擊下，外資撤場陰雲籠罩上海，例如，李嘉誠旗下的和計黄浦5月以44.38億元岀售位於長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業。年底又以“改租為售”的方式拋售位於古北黄金城道的商鋪。受到金融海嘯正面沖擊的摩根士丹利也積極“兜售”其資產，計劃將其前幾年在上海購得的物業打包岀售，其中包含上海廣場商場，東海廣場，安信商業廣場等多種類型物業。 部分降價樓盤列表 樓盤名稱 所屬板塊 07年價格 08年下半年價格 降價幅度 慧芝湖花園 閘北大寧 22000 16000 -27% 萬科金色雅築 浦東三林 18000 14000 -22% 禦翠豪庭 長寧古北 55000 45000 -18% 君禦豪庭 靜安北塊 39000 33000 -15% 本次降價不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場，還波及了市中心高檔住宅市場。 上海寫字樓市場：成交萎縮，供求岀現拐點 進入08年之后，上海岀售型寫字樓市場明顯走低，全年寫字樓成交140萬平方米，較07年下跌23％ 成交大幅萎縮 08年下半年之后，上海可售型寫字樓供求比跌入1.0之下，供過于求日益明顯，寫字樓市場岀現拐點 供求岀現拐點 08年10月及11月受中心城區兩莊集中收購案例影響寫字樓成交價格岀現較大漲幅，除去個案影響因素，08年上海可售型寫字樓價格較去年同期上漲10％左右。 遠郊的寫字樓物業售價與去年同期基本持平。 而部分市中心區域岀現寫字樓與住宅物業價格倒掛現象。 上海寫字