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浅析现有土地制度下的房屋产权问题 　　摘 要 房屋产权是民事主体享有的重要权益。但在我国目前的土地制度下，房屋与土地相分离，房屋产权存在内部矛盾，具有不稳定性。土地所有权制度运行过程中出现公权扩张、主体缺位等情况。同时，现行土地制度对房屋产权影响广泛，房屋产权问题形势不容乐观，例如强拆事件等。文章针对上述问题提出了两种解决模式，其一是改革现有的土地制度，其二是在现有的土地制度基础上，逐步完善配套措施，以期保障房屋产权人的合法权益。 　　关键词 房屋产权 土地制度 房屋所有权 土地所有权 土地使用权 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.284 　　《礼记》曰“修身、齐家、治国、平天下”。家国天下是中国人斩不断、舍不下的“根”与“信念”。现代社会，对于“家”的重视并没有因为时间的延伸而削弱，“家”对中国人而言，仍然具有“根”与“信念”的重要意义。精神境界的“家”的存在与发展，离不开物质意义上的“家”――房屋与土地。 　　前段时间，人民日报微信公众号再次确认房屋所有权的永久性。 但是根据我国《宪法》第十条，土地所有权属于国家和集体，个人仅享有一定期限的土地使用权。房屋所有权与土地所有权归属不同，房屋所有权与土地使用权年限不同，在特定情况下，必然存在一定紧张关系。如何处理好房屋所有权、土地使用权、土地所有权之间的相互关系，对维护公民合法权益，保障国家利益，维护社会和谐具有重要意义。 　　一、我国房屋产权概述 　　（一）房屋产权概念 　　房屋产权是指，房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。我国房屋产权主要由房屋所有权和土地使用权两部分组成。 　　房屋所有权作为物权中的所有权，是私有财产权的一种，依法受到法律保护。此外，房屋所有权也不存在年限规定，其永久属于房屋所有权人。土地使用权是土地所有权的衍生权利。《宪法》第十条规定我国土地所有权属于国家和集体。土地使用权是国家和集体基于土地所有权，向相关的自然人、法人和其他组织出让的土地使用权利。根据不同的土地使用用途，土地使用权的年限也不同，一般情况下，民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。 　　（二）房屋产权内在矛盾 　　房屋产权的两大组成部分，房屋所有权与土地使用权之间存在一定的紧张关系。 　　其一，权利属性不同。房屋所有权属于民事法律关系中的财产权，是私权；土地使用权作为土地所有权的衍生权利，其属性也不能简单视作私权。 　　其二，时间限定不同。房屋所有权具有恒久性，房屋所有权作为私人财产权，应当永久有效；房屋使用权则具有期限限定。 　　其三，房屋与土地之间的分界线，法律未明文规定。虽然房屋与土地所有权相互独立，但是，在物理上二者相互联结。 　　二、当前土地制度下的房屋产权问题 　　《宪法》第十条规定我国当前的土地制度，对土地所有权、使用权等均作出详细规定。在房屋所有权与土地所有权不一致的制度架构下，房屋产权存在一系列问题尚待解决。 　　（一）土地所有权公有化之问题 　　第一，土地所有权公有化、国有化，是公权力向私权扩张的重要表现。首先，所有权作为民法物权体系的重要基石之一，其本质属性应当属于私权。但是不论是《宪法》、《土地管理法》还是《物权法》，都将土地所有权列为例外规定。其次，土地作为重要的生产资料，其所有权分配是社会资源分配的重要环节。社会财富是一定的，国家和集体占有土地这一绝对优势资源，私人主体的权益将受到限制。再次，私人主体仅享有土地使用权，且该权利受到大量限制。因此，土地所有权归属于国家和集体，是将私权利公权化，是对国家公权力的扩张。 　　第二，土地所有权的所有者缺位，经济利益旁落。国家与集体都是抽象概念，无法具象为某一组织、机构或个人，因此，国家和集体无法直接行使土地所有权。《土地管理法》第二条第二款规定，“全民所有，即国家所有土地的所有权有国务院代表国家行使”；第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。土地带来的经济利益非常可观，是各省经济发展的重要支柱。2015年前三个季度GDP，房地产投资占海南省的46.42%，即使是江苏上海等发达地区，所占比例也高达12～13%。国有土地所有权为全民所有，亦即国有土地的收益应当由全民共享。但是由于缺乏统一规范，全民所有之账户体系未建立，国有土地的收益主要由各地方政府支配管理。即在国有土地所有权人缺位的情况下，实则由代管人取代国有土地所有权人对国有土地行使各项权能。同理，关于集体土地所有权，也存在主体缺位的情况。 　　（二）土地使用权到期或依法