认识房地产-房地产开发报建与公共关系.ppt

尚左尊东，面朝大门为尊。 八仙桌：左为尊，右为次；上为尊，下为次；中为尊，偏为次。如果客人比主人身份低，就坐正壁的左边（背向壁）位，如果客人比主人身份高，就坐正壁的右边。正壁位一般都为客人和主人的最高身份者之位。 * * * * 绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。目前总规划图上一般用绿地率表示。 * * 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑高度：按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。 屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等。其总面积不超过屋顶面积的25%、高度不超过4m的不计入高度之内。 下列突出物不计入建筑高度内： 1)局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1/4者； 　　2)突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等； 　　3)空调冷却塔等设备。 低层房屋：指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 多层房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高。 高层房屋：指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 * * 建设用地批准书、国有土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 五证大家应该都有接触到，尤其是部门负责人及运营人员在编制项目节点计划时经常碰到，五证的办理在整个房地产开发过程中占据重要地位，是各种计划的考核指标，如果没有取得相应证照项目不能开工建设，不能办理在建工程抵押，不能公开对外销售等等。 * * 在2004年以前，我国国有土地出让的形式主要为行政划拨和协议出让；2004年以后，我国国有土地出让基本上都采用招标、拍卖、挂牌这3种形式。 划拨：无偿，军事设施、社会保障性住房，福利院。 出让方式还包括一种协议出让，容易滋生腐败，土地条件相当而出让金差别较大，因此，2007年9月颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中已明确，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当以招标、拍卖、挂牌等方式出让。 转让：分出让方式取得的土地使用权的转让和划拨方式取得的土地使用权的转让，出让方式土地转让：出让金全部支付，取得国土证，完成开发投资总额的25%以上。 股权转让优势：可较快开发，劣势：合作需谈判和协调事项复杂。 一二级联动优势：成本低，可大幅增加土地储备，劣势：获取周期长。 三旧改造优势：位置优越，劣势：不确定因素多、资金周转慢。 合作拿地优势：风险共担，优势互补，提升品牌和市场份额，劣势：磨合时间长，利益分配易产生争议。 * * 竞买人报价有以下情况将会被视为无效：1、低于挂牌起始价；2、低于当前最高报价；3、不符合增加幅度要求。 有以下情况应该终止招标、拍卖活动：1、招标、拍卖竞买人不足3人；2、竞买人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；3、拍卖工作人员私下接触竞买人，足以影响拍卖公正性的。 挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价，有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人，挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其它条件，挂牌成交；2、最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌不成交。 * * 竞买人报价有以下情况将会被视为无效：1、低于挂牌起始价；2、低于当前最高报价；3、不符合增加幅度要求。 有以下情况应该终止招标、拍卖活动：1、招标、拍卖竞买人不足3人；2、竞买人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；3、拍卖工作人员私下接触竞买人，足以影响拍卖公正性的。 挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价，有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人，挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：