明发嘉定新城项目定位报告汇报稿.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 商圈现状分析——消费特征（嘉定老城区） 嘉定区商业市场深化调研 对餐饮业态种类的偏好 对娱乐业态种类的偏好 未来商圈分析——商圈分布 嘉定区商业市场深化调研 远香湖滨水商务商业区 本案所在的远香湖区域，未来将会是整个嘉定新城商业配套最完善和商务氛围最浓郁的区域。同时由于两条区域中心绿轴于远香湖区域交汇，加上“海”字形的大小湖泊布局，将形成独具景观魅力的滨水商务区。 轨道交通TOD综合商业区 以中信泰富又一城15万平方米的大型购物Mall为中心的轨道11号线嘉定新城站，预计未来将成为嘉定新城的另一个重要商业中心。从3公里的辐射范围来看，约三分之一的区域与远香湖商圈重叠。这也意味着此商圈未来必然与远香湖商圈存在着客源竞争。 未来商圈分析——商圈分布 嘉定区商业市场深化调研 从两个商圈的比较优势来看，轨道交通TOD综合商业区的商业与城市轨道交通相结合，虽然交通便利，容易导入外区客源，但消费环境却相对嘈杂，难享宁静。对此，突出远香湖商圈的景观和静谧优势，塑造高端休闲氛围，成为与之分流客源的关键。 产品规划建议 Part 6 经济技术指标 C13-3 用地面积：41611㎡ R=2.5 建筑面积：104027㎡ C13-6 用地面积：12168㎡ R=2.0 建筑面积：24336㎡ （1）出让地块 （2）规划道路（带征道路） （3）绿化用地 （5）防汛通道 （4）规划河道 沪宜公路 高台路 白银路 规划路 产品规划建议 规划控制条件 项目 内容 容积率和建筑密度 容积率为C13-3为2.50；C13-6为2.00；建筑密度不大于40% 用地性质和建设内容 土地用途为商办用地，建设内容为：“主体建筑物商业、办公，附属建筑物为商办配套设施” 产权年限 商业40年；办公50年 限高 80米 地块特点 地块呈相对方形，约东西350m*南北250m，地块被景观河分为两块，如图 其他条件 “商业建筑面积不少于核定总建筑面积的50%” “办公部分不得建设公寓式办公” “除地下车库外，六类经营性建筑面积为15000㎡” 政府要求 政府特别要求为：“建设一座不小于50000平方米的五星级酒店” 产品规划建议 产品定位深化 产品规划建议 以酒店与滨水为特色的高档休闲商业综合体 以五星级酒店为龙头带动，以大卖场为人气引擎，以“餐饮、休闲娱乐”为鲜明主题，辅助“购物、品牌专卖”，融合“魅力水都”现代设计理念，形成大众化、人性化、特色化、一体化的新型嘉定区域级消费中心 项目规划要点 酒店50000平方米为硬性规定，且标准为5星级。在充分考虑业主单位项目资金流需求的情况下， 建议考虑将酒店住宿与餐饮娱乐功能拆分为3幢楼，住宿楼面积不超过30000平方米，其余2幢楼 不超过5层，可整幢出售。 项目被河道分为东西两块，东部地块面积较小，可集中布置高层建筑。例如办公楼或酒店住宿楼 （因建面仅24000平方米，无法设置整幢50000平方米酒店）。 河道对地块的分割建议用挑空式连廊连接，保持项目的完整性。 河道资源为项目相较于其他商业体的独特资源，布置时充分考虑其的利用价值，并可尝试要求政 府规划一些景点，如游艇码头。 商业街建筑一般不宜超过3层，如因容积率需要加高层数，可考虑1-3层规划为酒吧娱乐，4-5层规 划为住宿包房或精品旅馆。 地下面积15000平方米建议考虑下沉式广场。 酒店与商业的动线建议分开。商业主入口（人行出入口）设置在白银路规划路交叉口，充分发挥 商业地标作用。 东部地块靠近沪宜公路，有一定噪音污染，如规划酒吧等娱乐休闲业态，可通过沿街大型隔音板 与商店宣传招牌相结合的方法处理，此举还有利于吸引老城区客源。 产品规划建议 业态功能建议 业态 面积.平方米（大约） 比例 餐饮业 20000 14% 精品零售 40000 28% 大卖场 20000 14% 休闲娱乐 13360 10% 五星级酒店 50000 35% 合计 143360 100.00% 备注：此处含地下面积部分15000平方米。酒店内包括餐饮娱乐，此处不另行统计 业态 平均面积 上浮修正值 精品零售 80 80 餐饮 250 150 休闲娱乐业 300 500 备注：休闲娱乐业态不含大浴场、KTV 产品规划建议 沪宜公路 高台路 白银路 规划路 酒店区 集中商业区 餐饮休闲区 酒吧娱乐区 产品类型：5星级酒店 总建面积：50000平方米 建筑形态：25层 单层面积：2000平方米 产品类型：商业（购物中心） 总建面积：30000平方米 建筑形态：5层 单层面积：6000平方米 产品类型：商业（KTV、餐饮） 总建面积：24