2012年大连香水湾叠院项目策略提报讲解.pptVIP

仍未明朗的政策动向，使得我们无法划节定点地拉出太过明确的 推广及营销步骤，但对大户型、叠院及小户型、LOFT的分类演绎， 将是我们必要的战略任务。 【大户型、叠院产品执行策略】 整体形象硬广： 中心的中心 绝对孤品 ◎ 西岗区香周路上 ◎ 钻石港湾生活区，三大核心商圈交汇 ◎ 90-140㎡精工华宅、别墅级双层叠院，稀奢面市 叠院形象硬广： 比别墅更稀缺 比豪宅更舒适 ◎ 西岗区香周路上 ◎ 钻石港湾生活区，三大核心商圈交汇 ◎ 独门入户，超值赠送上下私家庭院 贴软宣效果 承续2011年论道·龙永图活动造势，邀请知名经济评论家、畅销书作家 时寒冰，就当前国内国际经济局势、个人投资理财规划等热点话题，以 讲座形式，与新老业主、意向客户及政界、媒体界意见领袖进行互动沟 通，再次制造市场话题热点。 影响力活动建议1： 经济大棋局 问答时寒冰 暨 中 瑞·香 水 湾 时 寒 冰 专 场 讲 座 结合时下热点话题，邀请意见领袖，再造市场话题热点。 与《时尚芭莎》杂志洽谈，借势“BAZAAR明星慈善夜”热点效应，合作 实施外扩策略，在大连先行试点，举办城市慈善夜，利用杂志人脉资源、 舆论影响力，以热点活动扩大市场关注。 影响力活动建议2： BAZAAR 大 连 慈 善 夜 借助慈善话题、芭莎客源，以热点活动提升项目影响力。 以项目新老业主、意向客户为资源，与金融、银行、证券公司合作开展 交叉营销，邀请其内部员工在项目案场举办理财、投资等专题讲座，并 置换其大厅、前台等广告位资源。 客源渠道拓展建议： 与金融、银行、证券公司跨界合作 【小户型、LOFT产品执行策略】 整体形象硬广： 中心难再有 机遇难再求 ◎ 西岗区香周路上，三大核心商圈交汇 ◎ 钻石港湾中央生活区 ◎ 50-80㎡玲珑小户、4.49米层高精装创意室，稀缺在售 LOFT形象硬广： 好 室。成 双 ◎ 西岗区香周路上 ◎ 钻石港湾中央生活区 ◎ 4.49米层高 ◎ 50-60平米全精装小户 为吸引客户到访积极性，现场体验项目品质优势， 凡周末∕节假或项目 公共活动当天，到访项目∕活动现场的客户，均可获赠500-800元∕人· 次的优惠券一张，购房时可累计冲抵总房款（优惠券限直系亲属使用，不可 转让，每套房最高冲击金额为1万元，具体数额可根据实际情况再做调整）。 营销活动建议1： 周末看房、活动到访送“购房基金” 与新浪乐居网、搜房网等专业房产网合作，推出1-2套特价房源，进行网络 拍卖。优惠幅度根据参与竞拍人数做适当调整（储客人数与优惠幅度成正 比），借以制造热点效应，扩大市场认知。 营销活动建议2： 特 价 房 源 网 络 拍 卖 自SOHO中国率先发起后，网上卖房已成为楼盘销售、宣传的热门之选。 为吸引客户到访积极性，以沙龙形式，定期举办小众读书会、集体观影、 海上晚宴（提前研讨可执行性）等主题活动，对位锁定小众青年客群，提 升营销质量。 主题活动建议： “香约香水湾”主题沙龙活动 主 题 沙 龙 活 动 效 果 THE END ＆ THANKS 应 势 谋 局 中瑞置业 香水湾2012年策略提报 电影《2012》中的毁灭性场景，肯定不是今年楼市的真实指征。但调控 阴影下，2012年的楼市注定难言乐观。 全国若此，位居“调控区”内的大连，亦莫能例外。 因而，对政策调控的深层分析，和自身货源的对位梳理，将是我们确定 本案今年推盘节奏和推广调性的基本前提。 PART 1:新政意图与影响分析 区别于2008年美国次贷危机“蝴蝶效应”招致的全球性金融海啸， 去年先“限购”再“限贷”的楼市新政，都是看得见的调控手段。当前 已在全国普及开来的量价齐跌的“下行通道”，也是政府刻意为之的 必然结果。 由各级政府的表态预测，短期之内，当前的“暂时性、限制级调控” 仍难有松动； 就一线房企的反应来看，“不太好”的2012楼市，较之“不太坏” 的2011年，要更加严峻。 控制成交、打压房价的表象之外，为政策性保障房的入市争取时间， 则是本轮调控的深层用意。 因而，首批保障房入市之日，方是政策调控放松之时。 以户籍、置业次数为标准设置的“限购门槛”，对楼市的影响可分为 两个层面：能不能买、能买几套。 前者控制着资格的有无，后者限制着数量的多少。 对外地户籍置业客的排赶，加之由调控引发的观望心理，较大程度 上驱除了楼市的投资泡沫。所以，无论首置还是改善型置业，都呈 现出明显的刚需态势。 在新政周年将至的背景下，1年纳税证明／社保记录构筑的“能不能 买”的资格壁垒，将会无形放低； “能买几套”数量标准的影响，则将会随之放大。 刚需为主的置业目的，辅以“最多两套、通常一套”的数量限制，势 必拉长客群换房周期，并放大地段、户型、品质等硬性要素在决策 权