房地产权属登记制度与政策案例.pptVIP

五、房地产权属登记的种类 房屋总登记 初始土地登记 房屋初始登记 房屋转移登记 房屋变更登记 房屋他项权利登记 房屋注销登记 土地变更登记 其中 所有权登记：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记 新建房屋未办理房屋所有权初始登记便进行的房屋所有权转移登记是否必然无效？ ??? 1 、总登记??? 总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。??? 总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(注明起止日期)、申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)、受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)、其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。 2、土地使用权初始登记??? 以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。 3、房屋所有权初始登记初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。房地产开发企业预售商品房应到登记机关办理备案登记手续。 4、转移登记??? 转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。 5、变更登记变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房地产权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理。 6、他项权利登记?他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。 申请他项权利登记，权利人应提交的证明文件有：(1)以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；(2)以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。 抵押登记 房屋抵押的概念 一般抵押权登记 最高额抵押权登记 在建工程抵押权登记 抵押权变更、转移、注销登记 房地产抵押权效力： 优先受偿的效力 追及的效力 物上请求权 最高额抵押登记 一、定义。最高额抵押，是指为担保债务的履行，债务人或第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 二、特点 1、设定抵押时，抵押人与抵押权人协议约定抵押财产担保的最高债权限额，无论将来实际发生的如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。 2、最高额抵押是为将要发生的债权提供担保。“将要发生的债权”，是指设定抵押时尚未发生，在抵押期间将要发生的债权。 3、最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。 4、最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权提供担保。 5、最高额抵押的主合同债权不得转让。 最高额抵押登记 三、最高额抵押与一般抵押不同点 1、担保的债权是不特定的，即不能具体地肯定所担保债权的数额。 2、最高额抵押权并不以主债权的存在为前提。 四、在同一物之上可以设立二个或者两个以上的抵押权，但效力有先后顺序的不同。房屋上设立了一般抵押权后，可以再设立抵押权，包括最高额抵押权。 抵押权顺位 抵押权顺位即抵押权优先受偿的位次性，是指同一财产向两个或两个以上的债权人抵押的，在行使抵押权时，优先受偿的法定次序。以同一房地产向不同的债权人抵押，在清偿时，其受偿的顺序应当按照已登记先于未登记，先登记的优于后登记的原则处理。 如果当事人在同一天内分别到房管部门和国土部门进行抵押登记，无论实际上先到哪个部门，或能证明其时间的先后，都应视为在同一时间等记，其优先受偿的顺序相同，其抵押的债权