南口路地块可行性研究分析报告.docVIP

目 录 第一章 总论 1 第一节 项目背景 1 第二节 项目概况 3 第二章 市场分析 5 第一节 老年公寓发展的社会基础 5 第二节 全国老年公寓现状 5 第三节 全国老年公寓发展的预测 6 第四节 **区老年公寓建设市场分析 8 第三章 建设条件评价 12 第一节 项目建设社会条件评价 12 第二节 场址建设条件评价 13 第四章 建设方案 15 第一节 建设地点及建设规模 15 第二节 **区老年公寓的建设模式 16 第三节 建筑设备方案 17 第四节 护理方案 18 第五章 环境保护及安全 21 第一节 环境保护 21 第二节 安全 23 第六章 组织管理及实施进度 25 第一节 组织管理 25 第二节 组织机构设置 26 第三节 实施进度 27 第七章 投资估算及资金筹措 29 第一节 估算依据 29 第二节 工程费用 29 第三节 流动资金估算 36 第四节 总投资 36 第五节 资金筹措 36 第八章 财务评价 38 第一节 运行费用 38 第二节 年运行收入 41 第三节 财务评价 41 第四节 不确定性分析 43 第九章 结论及建议 45 第一节 结 论 45 第二节 建 议 45  第一部分 项目总论 一、项目可行性研究报告编制背景 （一）、可行性研究报告名称 天津市南口路地块可行性研究报告 （二）、可行性报告编制单位 荣盛房地产发展股份有限公司发展部 （三）、可行性研究报告编制依据 1、国家相关政策、法规 2、天津市地块整理信息——土地·招商 3、走访记录，市场调研数据、资料 4、天津市土地交易中心信息 5、天津市政府网站 二、项目地块概况 南口路地块位于天津市河北区，中环线以内，东侧为喜峰道，南侧为南口路，西侧是天津市电器研究所，地块正处于天津河北区重点改造的南口路沿线中心位置，该地块具拥有较好的交通条件和升值潜力。位置图如下： 通过多方信息渠道了解，预计天津市土地交易中心将在本月底或6月初发布地块挂牌公告。目前该地块现状除北侧三户矿山电器厂职工宿舍和南侧的商业银行外均已拆平，起挂价25800万元。 规划指标及要求如下： 土地出让面积为68,800㎡，合103.2亩；用地性质为居住用地，容积率≤2.3，可建建筑面积不大于15,824㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥40%；土地使用权出让年限为70 年。 通过经济测算，预计该地块合理成交价为34,613.28万元（其中土地出让金33,540.00万元、契税1,006.20万元、土地交易手续费67.08万元），即楼地价2,187.39元/㎡；拟定我公司取得该土地最高价为37,808.35万元（其中土地出让金36,636.00万元），即楼面地价为2,389.30元/㎡。 三、可行性研究的结论 项目总成本：62,565.95万元 项目销售收入：87,032.00万元 项目利润：19,635.77万元 项目成本利润率：31.38% 项目内部收益率：52.01% 项目净现值：16122万元 项目投资回收期：1.56年 通过对项目的整体经济项目评价可以得出：本项目具有较为合理的投资回报率，投资回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项目可行。  第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 一、项目所在城市的宏观投资背景 （一）、城市基本背景 天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。 天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心； 2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。 天津 “十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心1、经济总量 2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比价格计算，比04年增长14.5%，连续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。财政收入达到725.