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骏景南苑（东区）项目 可 行 性 研 究 报 告 二00二年十月  目 录 第一章 项目摘要 1 1.1 项目单位基本概况 1 1.2 项目概况 2 1.3 项目建设的必要性与可行性 10 第二章 公司介绍 15 2.1公司简介 15 2.2 公司战略规划 17 2.4 公司场址与基础设施 26 2.5 公司的行业地位与作用 27 2.6 公司信用状况 27 2.6 企业SWOT分析 28 第三章 管理团队和能力 34 3.1 高层领导者 34 3.2 技术骨干 34 3.3 销售精英 34 3.4 财务铁算盘 35 第四章 产品和服务 36 4.1 产品组合方案 36 4.2 执行标准 37 4.3 原辅材料及燃料动力消耗 37 4.4 生产工艺流程图及质量控制点加工说明 38 4.5 生产过程的污染物排放及处理控制措施 39 第五章 技术来源 43 5.1 前处理设备 43 5.2 染色设备 45 5.3印花 51 5.4后整理设备 54 5.5动力设备 56 第六章 市场分析 57 6.1市场供应现状与预测 57 6.2市场需求现状与预测 58 6.3 产品价格现状与预测 61 6.4 产品目标市场分析 63 6.5 市场竞争对手分析 64 6.6营销策略 66 第七章 项目计划 69 7.1项目建设目标与建设规模 69 7.2项目建设进度安排 69 7.3 运作策略 70 7.4 风险规避 71 第八章 财务与成本分析 82 8.1 财务评价的依据 82 8.2 财务评价的基础数据与参数选取 82 8.3 产品营业收入和税金估算 83 8.4 成本费用估算 83 8.5 财务评价 85 8.6 盈亏平衡分析 87 8.7 财务评价结论 88 第九章 公司的核心竞争力 89 9.1良好市场份额和强劲发展趋势 89 9.2企业产品系列覆盖面宽规模优势明显 89 9.3 企业技术力量雄厚及高素质人力资源 89 9.4企业自主创新品牌效应 90 骏景南苑（东区）可行性研究报告 一·项目名称 骏景南苑 二·项目地点 广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1997）第136号。项目东侧为车陂路；南面为规划住宅区，距黄浦大道约500米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园”，紧临中山大道。 三·项目背景 第一、广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。 第二、广州市区东移，使天河区成为新的市中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。“九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。 第三、“骏景花园”的成功开发，为“骏景南苑”开发奠定了良好的基础。可以说“骏景南苑”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。 第四、“骏景南苑”的开发商为“广州合生骏景房地产有限公司”，与“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产有限公司”是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。 四·项目开发企业概况 （一）发展商简况 广州合生骏景房地产有限公司是由广州天河科技园实业发展有限公司和（英属处女岛）南博置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广州市工商行政管理局批准于二00一年六月四日注册登记，注册资金为22167万元，合作经营期限为30年。 合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经广州市规划局编号为：穗规地证字（1997）第136号建设用地规划许可证同意使用的位于天河区中山大道南面、车陂路西面地段土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为253965平方米，项目计划分期分批进行开发，建筑总面积约为45万平方米。 合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长肖燕霞系由南博置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。公司员工共30人，其中大专以上学历20人，中级职称10人，高级职称2人，聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。 （二）投资商简况 中方 广州天河科技园实业发展有限公司。该公司提供项目已三通一平的用地开发权及5%注册资本。 外方 南博置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建