绿源商务广场建设项目房地产开发项目可行性研究报告.docVIP

绿源商务广场建设项目 项 目 申 请 报 告 2011年04月 目 录 第一章 总论 1 一、项目概述 1 二、可研编制依据指导思想及研究范围 1 三、项目承办单位简介 2 四、项目建设规模与内容 2 五、主要技术经济指标 3 第二章 项目建设背景、可行性与必要性 5 一、项目建设背景 5 二、项目建设的可行性 6 三、项目建设的必要性 7 第三章 市场分析及预测 9 二、市场竞争力分析 10 第四章 项目选址与建设条件 16 一、场址所在位置现状 16 二、自然条件 17 三、施工条件 19 第五章 项目建设方案 20 一、产品方案和建设规模 20 二、建设规划和布局 21 三、建设标准和产品标准 22 四、项目建设方案 23 第六章 建筑布置与公用工程 32 一、总图布置 32 二、公用工程 36 第七章 环境保护规划 40 一、环境规划基本原则 40 二、环境影响因素分析 40 三、环境保护所依据的主要标准及规范 40 四、环境保护与治理措施 41 第八章 项目组织与管理 43 一、企业组织机构 43 二、劳动定员 44 三、经营管理措施 44 四、技术培训 45 第九章 项目实施进度安排与招投标 47 一、项目实施进度安排 47 二、项目招投标 47 第十章 投资估算与资金筹措方案 50 一、建设投资估算 50 二、资金筹措 52 第十一章 项目财务评价 53 一、财务评价依据及范围 53 二、基础数据及参数选取 53 三、财务效益与费用估算 53 四、财务盈利能力分析 55 五、社会效益分析 56 第十二章 项目结论及建议 57 一、结论 57 二、建议 57 第一章 申报单位及项目概况 1.1申报项目概况 1.1.1 项目概述 项目名称：绿源商务广场 项目性质：普通房地产开发项目(总部经济、酒店式公寓、商业及办公用房) 业主单位：江苏元华置业有限公司 公司性质：有限公司 注册资本：伍仟万元人民币 住 所：南京市健康路与人民路交叉路口东北侧 法人代表：陈武阳 经营范围：许可经营项目：房地产开发经营。 一般经营项目：房地产咨询服务；物业管理；建筑工程设备租赁；建材销售。 1.1.2项目建设地点 本工程位于南京市人民北路东侧、健康路北侧，南距南京市中心2000米左右。项目规划建设用地面积20000平方米，容积率：1.3，总建筑面积约26000平方米。 1.1.3项目内容与目标 建设内容：商业、办公、商住楼 建设目标：着力打造南京市城北标志性建筑，加快南京服务业集聚区的建设步伐，进一步提升商业、办公和总部经济的品位和档次。 1.1.4项目建设规模与内容 （1）工程规模指标 表1-1人民路健康路东北角地块商、办、住楼开发项目经济技术指标一览表 序号 项目名称 单位 指标 1 项目总征地面积 平方米 20000 2 总建筑面积（不含地下室、底层架空） 平方米 26000 3 地上总建筑面积 平方米 26000 4 建筑密度 % 40% 5 容积率 1.3 6 绿地率 % 35% （2）财务评价指标： 项目总投资： 万元居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工平均工资26736元，比上年增长19.3%。城镇居民人均可支配收入14887元，比上年增长13.7%。农民人均纯收入8750元，比上年增长10.7%。城镇居民人均消费性支出10516元，比上年增长9.2%。农村居民人均生活消费支出6773元，比上年增长18.0%。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城镇人均住房面积35.9平方米，农村居民人均住房面积48.8平方米。.2自然条件 (1)地形地貌 该地块建设地势平坦，地面黄海高程为2.8米。地块主要是原有建筑拆迁为主，极少数耕地，耕植土厚度约30mm，布于地表, 持力层为砂性粘性土层。 (2)气候特征 南京市的气候属亚热带向南温带过度的气候地带，湿润的季风气候盛行，温和湿润，四季分明，雨量充沛。季风交替明显，夏季为东南偏东风，以炎热多雨为主，冬季为西北风，以寒冷少雨为主。 常年平均气温 13.6℃ 极端最高气温 38.7℃ 极端最低气温 -17.3℃ 年平均无霜期 209天 年均日照率 47% 年平均降雨量 900mm 年最大降雨量 1245mm 年最小降雨量 414mm 降雨以梅雨为主，主要降水集中在5~9月。 风向随季节变化而变化，全年以NE~ENE为主，其次为S~SSW风，全年平均风速为3.5m/s 。 (3)水文特征 南京市区的内河河网主要由大泗河、乙卯二河、斗龙河等大小河流组成。南京市