房地产税制改革及对未来房地产市场的影响.ppt

我国房地产税制改革的前期研究 林家彬 主要内容 提出房地产税制改革的基本背景 现行房地产税费制度的基本概况及存在的主要问题 房地产税制的国际经验 改革的基本思路 对房地产市场的可能影响 提出房地产税制改革的基本背景 不动产税是完善我国市场经济现代税制的重要内容 我国现行税制的主体框架确立于1994年，但那次改革没有触及与房地产相关的税种。目前的房地产相关税制仍具有浓厚的计划经济色彩，存在诸多问题。 推行不动产税不是简单地增加一个税种，而是税制的重新设计。 提出房地产税制改革的基本背景 不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响 对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护，而这是市场经济的基石。 不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制，理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。 不动产税可以实现多重目标 不动产是居民财富最主要的形式，财富多的家庭多交税，有利于调节社会收入差距。 不动产税将提高不动产闲置与投机的成本，有利于促进土地与房屋资源的合理配置，提高资源的利用效率。 开征不动产税还能为将来开征遗产税、赠与税打下基础。 现行房地产税制的基本概况与存在的主要问题 现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。 发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税，但后者已暂停征收。 针对房地产保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。 在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。 直接针对房地产本身的税收 ------城镇土地使用税 ------房产税 ------土地增值税 ------城市房地产税 ------耕地占用税 ------契税 城镇土地使用税： 1988年开征，为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税。 纳税人：在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类国内企业、单位和个人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。 税额标准：根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准。 按年计算，分期缴纳。 地方税务局征收，收入归地方政府所有。 房产税： 1986年开征。 纳税人包括房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。 计税方法：分为两种（1）以房产原值一次减除10%--30%以后的余值，按照1.2%税率计算。 （2）出租的房产，以房产租金收入，按照12%的税率计算。 按年征收，分期缴纳 由地方税务局征收，收入归地方政府所有。 城市房地产税： 1951年开征 适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾和华侨兴办的企业，外国人和港澳台同胞，在中国境内的房地产。纳税人为产权所有人、承典人等。 计税方法和税率：分为两种： -----按照房产价值，适用税率1.2%。 -----按照房租收入，适用税率18%。 按年计征，分期缴纳。 地方税务局征收，收入归地方政府。 土地增值税：对转让房地产的增值额征收的一种税。 1994年开征 纳税人：在中国境内以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的各类企业、事业单位、团体和个人。 计税方法：转让房地产的全部收入减去规定的扣除项目，税率按照四级超率累进计算。 纳税人在房地产合同签订日起7日内申报纳税，一次性缴纳。 地方税务局征收，收入归地方政府所有。 耕地占用税：对占用耕地征收的一种税。 1987年开征 纳税人包括在中国境内占用国有和集体所有的耕地建房或者从事其他非农业建设的所有企业、事业单位、团体和个人。 计税标准：根据不同地区人均占有耕地的数量和经济发展状况实行有地区差别的幅度税率。 纳税人在土地管理部门批准其占地之日起30日内一次性缴纳。 地方财政税务部门征收，收入归地方政府所有。 契税：土地、房屋权属转移时，向其承受者征收的税收 为地方税，2004年契税收入约占当年中国税收总额的2.3%。 计税依据为成交价格，实行3%到5%的幅度比例税率。省级政府在上述幅度内自行确定。 房地产收费制度 中国目前与房地产相关的收费项目繁多，且各地方的情况差异较大。就一般情况而言，收费项目在数十种之多。收费一般进入地方财政的预算外资金，成为地方财政收入的重要补充。 从收费环节看，可分为立项规划（含报批）、征地拆迁、工程建筑、销售（含交易、中介服务与物业管理