第六章房地产价格.pptVIP

一、房地产价格的构成 （一）房地产价格的概念 （二）房地产价格的构成 1、房屋建筑成本 2、流通费用 3、税金 4、利润 二、房地产价格的影响因素 （一）经济因素 （二）物理因素 （三）环境因素 （四）政策因素 （五）社会因素 （六）心理因素 三、房地产价格的评价指标 （一）房地产指数 （一）房地产指数 （二）房价收入比 （三）控制与吸纳指标 （三）控制与吸纳指标 （四）租售比值 （五）住房消费支出比率 四、房地产价格评估的主要方法 （一）土地估价方法 1、市场比较法 2、收益还原法 3、成本法 4、路线价估价法 5、其他方法 （二）房产估价方法 1、成本法 2、对照法 3、重置价成新折扣法 4、比较法 （三）房地产估价方法 成本法是以房屋建造时的原值为基础，按直线折旧法（或称使用年限法）计 算房产的现时价格的一种方法。 成本法计算方法为: 房产价格=原值-[原值×(1-残值率)/耐用年限]×已使用年限 局限性： 没有考虑价格指数因素，因而往往使得评估价格脱离实际情况。 为此，这种方法目前主要用于如下情况：企事业单位核定固定资产和计算折旧；征收房产税；内部房产的有偿转让等。 * 收益还原法是指将待估土地的单纯收益资本化，算出收益价格，并以此 作为该土地的实质价值的估价方法。 对照法估价标准： （1）房屋概况，包括房屋结构、类型、层数等； （2）装修标准,即房屋建造所用的建筑材料情况； （3）装修增减率； （4）设备附加率； （5）地段、层次、朝向增减率； （6）使用情况增减率； （7）折旧状况。 对照法计算方法为: 房产价格=新建单价×(1+房屋装修设备增减率)×(1-折旧率)×(1+地段、层次、朝向增减率)×(1+空房或房屋拆迁安装增减率)×建筑面积 其中，新建单价应随市场价格的变化而随时调 整，以保证评估结果的可靠性。 * 重置价成新折扣法适用于对旧房产的估价，它是按照重置价和旧 房的新旧程度来进行估价的。 对照法计算方法为: 房产价格=重置价×[(1-残值率)×成新程度+残值率] ×(1+环境因素增减率)×建筑面积 重置价成新折扣法： 适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合， 尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略， 无法根据建筑物的具体使用、保养情况进行调整。 * 房地产经济学? 2015 SUFE 第六章 房地产价格 房地产价格的构成 一 房地产价格的影响因素 二 房地产价格的评价指标 三 房地产价格评估的主要方法 四 * 房地产价格的概念 房地产价格的构成 (二) (一) * 房地产价格本质上是一种产权价格，它的大小是由房地产产权的收益能力决定的，并受供求关系影响（有时，从某种程度上来说，房地产供求关系也决定着房地产的交易价格）。 房地产价格与租金纯收入关系可用下面的公式表达： P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n 　　其中，P0代表房地产价格；Ri代表第i年租金纯收入(i=1,2,3,…,n)；r代表房地产基准贴现率；n代表房地产使用年限。 　　如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足够长，则： P0=R/r 　　如果租金每年变动一次，且租金递增率为g，n足够大，则： P0=R/(r-g) 　　如果固定年限（如m年）变动一次租金，则: P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m] 这里需要注意的是，决定房地产价格的是租金纯收入，而不是房租总收入。 * 4 税金 房屋建筑成本 流通费用 1 2 3 利润 * 房屋建筑成本 基地价格 其他附加费 勘察设计费 房屋建筑安 装工程费 配套设施费 管理费 贷款利息 土地使用税 从房地产开发经营的角度（或是从房地产商品的生产角度）来说，房地产价格则是由房屋建筑成本、流通费用、税金和利润等构成的，而地产价格则是以基地价格的形态出现，成为房屋建筑成本的内容之一。 生地经过开发平整后成为能直 接用于房屋建筑的熟地价格。 包括规划费、建筑设计费、 地质勘察费及施工执照费等 。 建筑基地上净得房屋建设中所支付的各种建筑安装工程费，主要包括直接费、间接费、计划利润和税金等。 建筑基本街坊范围内按有关住宅建设市政公用设施配套标准支付的供水、供电、供气、通讯、排污、排水、道路、绿化等工程费。 包括人防费、住宅建设市政基础设施的配套费（如商业网点、托儿所、居委会等的建设费用）。 房屋建设过程中所支付的各项管理费用，其中包括房地产开发公司职工的工资、福利费、办公费等在内。 投