第四章 市场调查与市场预测.pptVIP

* * * * * * * * 4．指数平滑法 指数平滑法就是对各期数据按照发生的先后次序，分别给出具有指数变化规律的不同权数，求出加权平均值，以此为基础对时间序列问题进行预测。 此方法是移动平均法的改进发展，它采用指数加权的办法进行预测，所取的指数又叫平滑系数。 指数平滑法： Yt+1= St=αXt+（1－ α）St-1 =αXt+（1－ α）Yt α—平滑系数 （0≤α≤1） St—第t期的平滑值； Xt—第t期的实际值； St-1—第t-1期的平滑值； a取值的大小，对预测结果有重大影响。如果已知的时间序列长期变化趋势比较平稳，说明历史数据对平滑值影响较大，a取值应小些；如果已知的时间序列有迅速而明显的变化倾向时，说明近期的数据对平滑值影响大，a取值应该大些；当遇到不容易判断的情况，可选用不同的a值进行测算，从中选择预测误差小的a值。 初始值的确定。通常，在原始数据较多时，就直接将第一期的实际值X。当作初始值S0；在原始数据较少时，用前三期实际值的算术平均值作为初始值。 5．直线趋势延伸法 当时间序列的各期资料按大致相同的数量增减，且长期趋势基本上呈线性趋势变化时，则可利用直线趋势延伸法进行预测。 (二)回归分析法 回归分析法是利用事物发展变化的因果关系进行预测的一种方法。它是通过对预测结果有重要影响的因素进行分析，找到预测量和影响因素之间的因果关系，从而推测预测对象随影响因素的变化而变化的状况，回归分析法因此又叫因果分析法。 思考题： 1．房地产市场调查有哪些类型?每类调查重点要解决什么问题? 2．房地产市场调查的内容有哪些? 3．房地产市场调查的方法有哪些?每种调查方法的优缺点是什么? 4．什么是开放式问题和封闭式问题?它们各有哪些优缺点? 5．定性预测和定量预测分别有哪几种预测方法? 6．简述专家意见法的特点及程序。 实训： 某企业要对消费者购买住宅的动机进行市场调查，请你设计一个询问调查表。 以小组为单位，对本组研究楼盘的竞争楼盘进行调查，收集竞争楼盘的相关材料。 附一：竞争楼盘市场调查实训指导 附二：实训报告 计算题： 1、某房地产开发公司2008年1－7月份　商品房的销售额如下表，分别经3期和5期为移动期预测8月份的销售额（用一次移动平均法） 　　　　　　　　　　　（单位：百万元） 月份 1 2 3 4 5 6 7 销售额 350 365 378 385 400 410 425 2、某房地产开发公司2008年1－6月份的商品房销售额如下表所示，以第一期的实际值为初始值，平滑系数为α＝0.3，试用指数平滑法预测该公司7月份商品房的销售额。（单位：百万元） 月份 1 2 3 4 5 6 销售额 48 50 51 54 56 61 2.1.2房地产市场调查的内容 1.房地产市场宏观环境调查 2.房地产市场供给调查 3.房地产市场需求调查 4.房地产市场竞争情况调查 5.房地产市场价格调查 6.建筑商、中介商调查 * 2.1.3房地产市场调查的方法 * 2.1.4房地产市场调查的步骤 1.确定问题和调查目标 2.制定调查计划 3.收集资料 4.结果处理 （1）质量控制① 市场调查质量控制的含义和原则。② 市场调查质量控制的程序。 （2）统计分析 （3）调查报告 5.跟踪调查阶段 * 资料来源 调查方法 调查工具 抽样设计 联系方式 时间安排 一手资料 二手资料 询问调查法 观察调查法 资料分析法 问卷 其他工具 抽样单位 抽样数量 抽样程序 邮寄问卷、电话询问、当面谈、填表 工作进度 2.1.5楼盘市场调查样表 1.营销策划人“踩盘”的关注点 2.设计人员“踩盘”的关注点 3.评估人员“踩盘”的关注点 4.消费者“踩盘”的关注点 * 2.1.6房地产市场调查报告的撰写 1.房地产市场调查报告的格式 （1）标题 （2）目录 （3）摘要 （4）正文 （5）结论与建议 （6）附件 * 房地产市场调查报告的撰写 2.撰写房地产市场调查报告需要注意的问题 （1）撰写房地产市场调查报告时需要考虑两个关键的因 素：① 报告阅读者的特点。 ② 房地产市场调查的主要目的。 （2）房地产市场调查报告必须真实、准确 （3）房地产市场调查报告不是流水账或数据的堆积 * 课后作业 请尝试写一份房地产市场调查报告。 2.2房地产市场预测 2.2.1房地产市场预测概述 1.房地产市场预测的概念 市场预测 就是根据市场 的历史资料与现状对市场未来状 态的预见和推测。 2.房地产市场预测的意义 ① 房地产市场预测，有利于促进房地产行业的健康发展. ② 房地产市场预测,是房地产企业开发经营的前提和依据. ③ 房地产市场预测,有