第三章资产评估的途径与方法讲解.ppt

采用资本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。因为任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报，即收益额。 收益途径正是利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，显然其评估结果是容易被资产业务各方所接受的。因此，从理论上讲,收益途径是资产评估中最为科学合理的评估途径之一。当然，运用收益途径评估尚需满足一些基本条件。 二、收益途径的基本前提 收益途径及其方法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的。它涉及到3个基本要素： 一是，被评估资产的预期收益； 二是，折现率或资本化率； 三是，被评估资产取得预期收益的持续时间。 应用收益途径必须具备的前提条件是： 1.被评估资产的未来预期收益可预测并可以用货币衡量； 2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； 3.被评估资产预期获利年限可以预测。 首先，评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测。这就要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。同时，影响资产预期收益的主要因素，包括主观因素和客观因素，也应是比较明确的。评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。 其次，被评估对象所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的。这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。 再次，评估对象收益期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响其价值和评估值的重要因素之一。 （三）收益途径的基本程序 1.收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 2.分析测算被评估对象的未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折成现值; 5.分析确定评估结果。 四、收益途径的基本参数 1.收益额 在资产评估中，资产的收益额，是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点： 其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 因资产种类较多，不同种类资产收益额的表现形式也不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。 2.折现率 从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 无风险报酬率，一般是指同期国库券利率。 风险报酬率，是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。 在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，折现率也不相同。资本化率与折现率在本质上是相同的。 习惯上，人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率。 而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率。 至于资本化率与折现率在量上是否恒等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。 确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于一个预期的收益流，从而得出当前的价值。 3.收益期限 收益期限，是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。 它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 五、收益途径中的具体方法 从大的方面来看，收益途径中的具体方法可以分若干类： 一，是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法； 二，是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。 为了便于学习收益途径中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义： P——评估值； i——年序号； Pi——未来第i年的评估值； Ri——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； ri——第i年的折现率或资本化率； t——收益