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4 建设用地法律制度 土 地 土地是一切生产和一切生活的源泉。 任何朝代的统治阶级都十分重视土地管理。 4 建设用地法律制度 4.1 我国土地管理制度概况 4.2 我国城镇土地使用权有偿出让 4.3 国有土地使用权转让 4.4 土地使用权出租 4.5 土地使用权抵押 4.6 土地使用权的终止 4.7 土地使用与保护 4.8 违反《土地管理法》的法律责任 土地的基本概念 1．土地的概念 从土地管理的角度出发，土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿，它是一个自然、经济的综合体。 国家编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 土地的基本概念 1．土地的概念 对土地概念认识的同时，需澄清以下三个概念： (1)土地与土壤的区别土壤是指地球陆地表面具有肥力、能够生长植物的那一部分疏松表层，是土地的组成部分。 (2)土地与国土的区别国土是一国主权管辖内的版图，包括领海、领土与领空。 (3)土地与土地资源的区别土地资源是能够为人们所利用，并能够给人们带来一定效益或财富的土地。 土地的基本概念 2．土地的职能和特点 土地最显著的特点在于它的有限性和不可再生性; 土地还有一个特性，即集聚资本的特性，对土地的各个连续的投资能带来收益。 4.1 我国土地管理制度概况 4.1.1我国土地管理历史 1)中国封建社会:皇帝所有制。土地制度特征是：土地私人占有和土地自由买卖。 2)中华民国：地主私有制。政治纲领：“驱除鞑虏，恢复中华，创立民国，平均地权”。其实质是通过“核定地价”，改变封建土地所有制，实行资产阶级的“土地国有”，是一个资本主义的土地纲领。 3)中华人民共和国：社会主义土地公有制。《宪法》确定国家和集体两种土地所有权。 4.1 我国土地管理制度概况 4.1.2我国地产制度的改革及其发展 1）社会主义条件下的绝对地租； 2）以行政管理手段为主的土地使用制度朝市场经济体制下的土地有偿使用期使用制度转化； 新中国刚成立时土地使用制度的主要特征： 土地无偿使用； 无限期使用； 不准转让 。 4.1 我国土地管理制度概况 4.1.2我国地产制度的改革及其发展 2）改革开放前土地制度的弊端 ： （1）土地使用率低，使用效果差，造成土地浪费 （2）城市布局混乱，土地使用方向不当，严重破坏了城市规划的实施； （3）妨碍了企业素质提高，不离于企业的经济核算 （4）削弱了国家对土地的管理，不利于国家土地所有权 4.1 我国土地管理制度概况 4.1.2我国地产制度的改革及其发展 结论：国家要实现对城市土地的有效管理，提高土地的使用效益，就必须改土地无偿使用为有偿使用，运用各种经济杠杆来加强土地的使用管理。 4.1 我国土地管理制度概况 4.1.2我国地产制度的改革及其发展 土地制度主要有三种模式： A：土地私有制或者主要以土地私有制为基础的完全市场体制，如：美、日等。 B：土地公有制为基础的非市场体制模式，如前苏联、东欧等； C：国家有效控制下的市场体制模式。 土地所有权属于国家（或集体），国家把土地使用权出卖给使用者。在允许条件下，使用者可以将土地使用权转让。英联邦国家多采用这种模式。 4.1 我国土地管理制度概况 4.1.2我国地产制度的改革及其发展 我国目前的土地制度基本符合上述第三种模式，即国家有效控制下的市场体制模式。 （1）坚持城市土地的单一国家所有制； （2）实行两权分离，使土地使用权商品化； （3）实行两权分离，国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系； （4）在实行两权分离的前提下，强化国家对土地使用的监督和管理，调节土地使用权的正常流动。 4.1 我国土地管理制度概况 4.1.2我国地产制度的改革及其发展 3）我国土地管理体制的改革方向 （1）从以土地资源管理为主向以土地资源与资产管理并重的方向转变； （2）从封闭型的计划管理体制向开放型的市场管理体制转化； （3）从城乡土地分离管理向全国城乡土地统一管理方向转化； （4）从落后的管理方式向现代化管理方式转化。 4.1 我国土地管理制度概况 4.1.2我国地产制度的改革及其发展 4）加强土地利用规划管理 （1）加强土地利用规划管理的作用：土地利用规划的根本目的是促进经济社会可持续发展；土地资源规划是促进城乡建设协调发展的重要手段；土地利用规划是发挥市场配置资源基础性作用的前提条件。 （2）加强土地利用规划管理的措施。 土地制度历史 封建社会里，中国是“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。”土地是全国最大的地主--皇帝--的“私有”财产，土地所有权归皇权所有，全国所有的土地都是皇帝的。 虽然直接使用和经营土地的包括皇族、地主和自耕农，但皇族、贵族和地主不但直接控