新香洲梅华北5号居住地项目可行性分析报告.docVIP

珠海新香洲梅华北5号居住地项目 可行性研究报告 目 录第一章 总论 1 一、项目概况 1 二、业主简介 1 三、编制依据 3 四、编制内容 5 五、主要结论 5 六、主要经济指标 6 第二章 项目建设的背景和必要性 7 一、项目建设的背景 7 二、项目建设的必要性 7 第三章 建设内容及规模 10 一、建设内容 10 二、建设规模 10 第四章 项目建设选址及建设条件 11 一、项目建设选址 11 二、项目建设条件 11 三、交通条件 12 四、综合评述 12 第五章 工程建设方案设计 14 一、设计依据 14 二、规划指导思想及原则 14 三、学校规模预测 15 四、总平面布置 15 五、建筑单体设计 15 六、建筑物结构设计 18 七、建筑装修 20 八、室内环境 20 九、电气设计 22 十、给排水设计 23 十一、暖通空调 24 十二、绿化设计 25 第六章 节能方案 27 一、节能方案编制依据 27 二、项目的节能措施 28 第七章 环境保护与消防设计 30 一、环境保护 30 二、消防设计及施工期保护措施 32 第八章 安全文明施工及安全防范措施 34 一、安全文明施工措施 34 二、学校安全防范措施 36 第九章 组织机构及人力资源配置 39 一、业主机构简介 39 二、项目组织机构 40 三、人力资源配置 41 第十章 项目招投标及实施进度计划 42 一、项目招投标 42 二、建设进度计划 43 第十一章 投资估算及资金筹措 44 一、投资估算范围 44 二、投资估算依据 44 三、编制说明 44 四、估算结果 46 五、资金筹措 46 第十二章 社会效益评价 49 一、项目对地区社会的影响分析 49 二、项目与所在地互适性分析 49 三、社会效益评价结论 50 第十三章 结论及建议 51 一、研究结论 51 二、建议 51  一、项目概况 1.1、项目背景 本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧、红山路西侧，现由（澳门）宜嘉投资有限公司（占股98%）、浙江华泽投资发展有限公司（占股2%）共同持有，该地块股东同意将本项目一次性转让。 1.2、项目基本属性 1.2.1、项目规划指标 用地性质：住宅、商业 容积率：2.91 规划用地面积：20693.28㎡ 建筑密度：20% 规划计容积率建筑规模：60275.01㎡ 绿地率：35% 配套公建：120㎡ 停车位：1.0车位/100㎡建筑面积 套型限制：90户型≥70% 1.2.2、项目属性 项目地理位置 项目四至 项目地貌状况 该项目位于梅华西路以北、红山路以西，地块方正；地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。 1.2.3、项目优劣势 优势： 项目位于中心城区，地理位置优越； 周边配套成熟、生活便利； 地块方正、平整； 不近主干道，噪音较少。 劣势： 项目四周均有高层建筑物，日照受影响； 地块规模不大，不宜打造大型社区。 机会： 珠海城市竞争力提升； 区域内供应量减少； 珠海市区地块稀缺，新盘少。 威胁： 整个经济形势不明朗，调控从紧； 本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。 二、珠海市宏观经济形势 2.1、珠海地区生产总值 12年珠海完成地区生产总值（GDP）1503.81亿元，同比增长7.2%，相比前年增幅放缓了4.1个百分点。 珠海区域生产总值自07至12年持续增长，但增长波动较大， 10年以来增长速度急速放缓。 受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继08年、09年受金融危机影响，12年GDP再次低于10%的增长幅度。 2.2、三大产业结构不变，第三产业贡献率提高 12年第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%，50.5%和48.2%，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进一步优化。 第一产业在珠海市全市总量中比重最小，12年产业总量38.84亿元，同比增长3.0%。 第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的52.9%。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，12年产业总量796.28亿元，同比增幅急速放缓，仅为1.3%。 第三产业对珠海经济贡献率较高，12年总量668.7亿元，同比增长15.5%。 2.3、全社会固定资产投资 珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势； 房地产投资一直占据固定投资比例达30-40%； 受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，11年大幅投资，12年则负增长，随着存量逐渐被消化