中房凌云花园市场营销策划.docVIP

目录 1 项目概况 5 2市场调研 7 2.1沈阳市房地产市场状况调查 7 2.1.1沈阳市居民住房消费意愿分析 7 2.2沈阳市相关的政策法规 8 2.3沈阳市的房地产价格 9 2.3.1 2003年1月沈房市场综述 9 2.3.2 2003年2月沈房市场综述 11 2.3.3 2003年3月沈房市场综述 12 3项目分析 15 3.1自身项目分析 15 3.1.1公司背景： 15 3.1.2项目自身优势 15 3.1.3项目自身劣势 17 3.2竞争项目分析 17 3.3目标客户分析—居民住房消费需求预测 18 3.3.1房地产的未来发展趋势—我国住宅建设面向中低收入家庭 18 3.3.2沈阳市居民住房消费层次分析 18 3.3.3购房者年龄分析 19 3.3.4购房者对环境的要求 19 4推广策略 20 4.1推出时机策略 20 4.2楼盘定价策略： 20 4.2.1定价策略的概念 20 4.2.2楼盘定价策略涉及的两个方面 21 4.2.3凌云花园的的定价策略 23 4.3楼盘包装策略 26 4.3.1包装的作用 26 4.3.2凌云花园的包装策略 26 4.4广告宣传策略 27 4.4.1广告宣传的重要性 27 4.4.2广告宣传策略的步骤 27 4.4.3凌云花园的广告策略 30 4.5促销活动策略： 30 4.5.1促销及促销策略 30 4.5.2促销的方式 31 4.6凌云花园的促销策略 32 5销售计划 32 5.1销售目标计划： 32 5.2销售成本计划： 32 6销售评估 32 6.1销售实施的执行： 32 6.1.1销售实施的概念 32 6.1.2营销执行的工作细项 32 6.1.3凌云花园销售实施的执行 32 6.2销售控制 32 6.2.1销售控制的作用 32 6.2.2销售控制的步骤 32 6.2.3销售控制方法 32 主要参考文献 32 附录 32 英文资料 32 译文 32 中房凌云花园市场营销策划 项目概况 凌云花园位于方家栏路 32号—沈阳东南部，毗邻方家栏森林公园，是中房集团在沈阳的第二个项目。其东面是新建住宅、西面是规划路、南面是方家栏路、北面是辽宁省武警总队一支队。凌云花园占地15万平方米、总建筑面积20万平方米、容积率﹤1.5绿化率达40%、建筑密度为30%、是一个大型的、综和的生活园区。 中房凌云花园整体上采用现代风格的建筑设计。主要部位高级外墙面砖饰面，显居住者的“体面”；住宅全部坡屋顶设计，顶层层高在2.8—4.6米。留出更充分的创意空间；超大视野的阳台，部分南卧室飘窗设计，充分体现了现代人对建筑设计的要求；户型在88平方米到168平方米，使多种户型可供客户任意选择。24小时惠天热网；每户可配有ADSC接口。客户可以享受到办公、教育、购物、就医等信息时代的高速健康。东芝电梯房以及金德铝塑PRR管材等等。 建筑标准说明: 【主体工程】 外墙采用节能材料,楼板全部现浇。 外墙主要部位装饰采用高级外墙面砖,其余为涂料墙面;坡屋顶采用高级屋面瓦。 【套内装饰配套】 单元门:铸诚牌高级对讲门 进户门:铸诚牌高级对开三防门 阳台及窗:大连实德型材高级中空塑钢窗 地面:水泥压光(厨卫除外) 墙面:高级大白饰面 室内门:预留洞口 厨房:墙面抹灰 卫生间:墙面抹灰,地面做高级防水,上下水预留接口 室内照明:预留灯位,设置高级开关、插座 有线电视、卫星电视插座接入客厅；ADSL接口接入客厅，电话接口接入客厅及卧室。 【公共部位】 楼梯采用不锈钢扶手、理石地面。东芝电梯，楼梯间照明采用高级声光控灯。 【其他】 给水：采用高级UPVC管材。 排水：采用高级UPVC消音螺旋管材 供暖：惠天热网24小时供暖，分户独立，金德高级铝塑PPR管材 煤气：进户 2市场调研 2.1沈阳市房地产市场调查 （1）沈阳市居民居住状况5325份样本分析,住房面积在40平方米以下的占17%,41-60平方米的占36%,61-80平方米的占27%,81-100平方米的占12.1%，101-130平方米的占4.4%，131平方米以上的占3.5%。对现住房满意度分析31.6%，这就是说，有近三分之一的居民要急于改善住房条件；同时，表示一般的，即潜在要改善住房条件的超过五分之二，两项之和为四分之三。39%的人认为房子面积太小；26.7%的人认为住房结构不合理，功能不齐全；9.6%的人住房置换需求分析住房置换意愿分析20.5%；正在考虑置换的占28.4%。持观望态度的20.1%。这反映出，市有近一半的居民有卖旧房买新房或直接买新房的需求。 住房置换时间分析9.2%；表示二年以内的占22.7%；3-4年的占32.9%。这就是说，市近三分之一居民一、两年内有购房意向，三、四年内有购房意向也占近三分之一。市五个城区