大城小室后期广告企划方案.pptVIP

* 大城小室广告企划方案 ——配合项目第二阶段销售 二零零四年十一月 PART 1 广告在销售第二阶段的作用 PART 2 广告诉求点确定 PART 3 媒介方案及广告计划 PART 4 广告表现 PART 1 广告在销售第二阶段的作用 广 告 在 销 售 第 二 阶 段 的 作 用 PART1 销售第二阶段背景 全部房源的释放。 为避免因政策变动可能给本项目带来的风险冲击，本项目将加快销售节奏，预计将于2005年元旦前基本结束本项目销售。 鉴于开盘销售期市场的良好反映，销售部将在销售第二阶段提价销售。 第二阶段销售——短平快战役 广 告 在 销 售 第 二 阶 段 的 作 用 PART1 目前存在的销售困难 经过第一阶段开盘热销后，意向客户均已签约，目前为第二阶段销售积累的意向客户尚不足以支持短平快战役。 C、D及双A户型销售困难。 商铺销售客户积累不足。 第二阶段广告——输送足够弹药 广 告 在 销 售 第 二 阶 段 的 作 用 PART1 广告目的对应广告要求 广告目的 短时间积累 大量客户 配合难销户型 、商铺推广 广告要求 广告具有针对 性和冲击力 广告中将 特别推荐 PART 2 广告诉求点确定 广 告 诉 求点确定 PART2 思路 阶段性唯一卖点 或创新卖点 成交客户分析 竞争对手分析 最能打动目标 客户的卖点 广告诉求点确定 广 告 诉 求点确定 PART2 以区域客为主，上海北部4区（虹口、杨浦、闸北、普陀）占成交客户的65%。 外省客户占成交客户的15%，主要集中在浙江省，其中温州客户占5%。 成交客户分析——区域分析 广 告 诉 求点确定 PART2 成交客户分析——用途分析 投资兼自用的客户更具有投资客的特征。 广 告 诉 求点确定 PART2 成交客户分析——投资客投资心态分析 更多的看中物业未来升值。 熟悉并认可区域概念，较容易分析出产品之于单价的合理性。 手中有闲钱，只要总价在可承受范围内，就会决定购买。 投资客决策重点—— 地段未来升值潜力+可承受总价+较合理单价 广 告 诉 求点确定 PART2 成交客户分析——自用客购买心态分析 基本为区域客，熟悉并认可区域概念，工作离项目所在地较近，偏爱住新房。 只要总价在可承受范围内，就会决定购买。 自用客决策重点—— 地段+可承受总价+新房 广 告 诉 求点确定 PART2 竞争对手分析——选择标准 同一区域——虹口区。 同一物业类型——纯小户型SOHO，土地办公性质。 面积相近——单套面积在40—60平米。 上海多伦多.民达大厦（在售） 国际明佳城（售完） 恒升半岛（售完） 广 告 诉 求点确定 PART2 竞争对手分析 72万—117万 18000元/m2 40 m2—65 m2 恒升半岛 70万—80万 13000元/m2—14000元/m2 53 m2—60 m2 国际明佳城 70万—80万 15500元/m2—16000元/m2 44 m2—49 m2 上海多伦多 42万—50万 10000元/m2—12000元/m2 34 m2—45 m2 大城小室 主力总价区间 单价区间 主力户型面积 特征 本项目区域内无直接竞争对手。 本项目相对竞争对手最大的优势 ——总价低，单价合理。 广 告 诉 求点确定 PART2 广告诉求点确定 第一诉求点——地段未来升值潜力 四川北路——国际化消费大都市的核心圈商业街，目前 整体改造进行中；海伦西路改造进行中 东宝兴路站旁——快速便捷的交通 近上海多伦多路——高尚的文化氛围 第二诉求点——低总价 广 告 诉 求点确定 PART2 广告诉求点确定 第三诉求点——全装修水景小户型SOHO 俞泾浦——亲水零接触，规划中旅游码头 已建成的四川北路绿地 以此为依托，四川北路中段将规划成为 生态与商贸融合的黄金腰带 最具有附加价值——景观 广 告 诉 求点确定 PART2 广告诉求点确定 C、D户型核心卖点 ——总价低 双A户型核心卖点 ——办公房90平米，面积非常适合发展中的小公司 商铺核心卖点 ——核心商圈旁、地铁站旁、社区依托，前景好 33—80平米商铺，面积小，投资总价低 特别推荐：C、D户型及双A户型、商铺 PART 3 媒介方案及广告计划 媒介方案及广告计划 PART3 前期至开盘期广告总结——平面媒体 效果：据案场所提供的媒体效果分析 ——《新闻晨报》的效果好于《新民晚报》。