商丘中州路房地产项目定位研究报告.pptVIP

方案一与方案二在总建面积差58720㎡，建成总户数上相差574户。 我司建议为了保证土地价值、项目利益最大化将东侧土地（图中黄色区域）购买，划归项目规划用地。 城市新区·大盘·综合体·高档 大盘特性——节奏控制、资金流 大盘开发，利润来源于开发节奏，80%的利润来自于20%的产品。 提高利润的方法2： 提高售价 独特的建筑风格、创新化的智能化及主题园林营造 打造独特项目品牌，提高售价。通过差异化的产品，增加产品附加值，。 优势：通过产品提高竞争力，可有效拉升利润空间。 缺点：项目缺乏配套优势和认知优势，单纯以产品提升价格，风险较大, 对操盘要求过高，而且面临竞争过大。 提高利润的方法3： 短平快策略 快进快出，分期项目不追求利润最大化，快速回 收资金，投入其它项目。 优势：风险较小。 缺点：项目缺乏成熟配套优势，无法形成有效卖点。 项目户型设计与创新的指导原则 配套产品建议 健康功能：建设2个功能不同的主题会所——康体中心：即医院、医疗诊所。及保健、康体中心，更倾向于各类保健项目，氧吧、健康步道、太极拳馆、瑜伽馆等开设：琴棋书画、养生SPA、药膳、保健讲座课程等等。文化中心：完全运动场所，各类休闲运动应有尽有！影视、视听类场所，满足欣赏功能、学习功能。 休闲娱乐功能：健康休闲基地，更多是用来实现它的功能——居住，为满足居住需求，需增加多种生活配套设施，以免除周边配套不齐全劣势。这部分可以通过商业部分解决。 增加各种生活类配套：餐饮、超市、银行、邮政、美容机构、娱乐KTV、洗浴中心、网吧、书店、服装鞋帽店、西点品牌、酒店、休闲茶座、连锁店..尽一切可能满足日常各种生活所需，做到真正成熟社区。 引进国际知名幼儿园，营造国际化楼盘的形象。 园林建议 户型配比建议 1 2 3 4 建筑风格建议 5 智能化建议 提高利润方法 Contents 以什么样的住宅产品线配比足以打击市场，速度制胜？ 户型配比建议 满足品质客户需求 10% 135+5 3房/4房 首次置业者的偏爱及适应片区老龄化需要 20% 80+5 2房2厅1卫 舒适型客户需求，待挖掘群体 5% 160-180 复式 该种三房是商丘畅销户型 30% 105-120 3房2厅2卫 经济型三房，可与一房拼合 20% 85+5 3房2厅1卫 该一房可与二房拼合 10% 50+5 1房1卫 原 因 户型比例 面积区间（㎡） 户型结构 自身配套及区域配套型功能， 有一定的市场空白点特征，打击市场的生力军 品质及创新型升级产品，一举占领市场高地 住宅整体品质拉升型产品，提高住宅档次 户型配比的建议 以什么样的住宅产品线分布有利于整体品质提升？ B、居住价值其次，适宜布局中大、中户型 A、居住价值最高，适宜中大、大户型布局 D、居住价值最低，适宜布局小户型公寓 C、居住价值第三，适宜中小户型产品布局 户型配比的建议 客户特征——目前置业观念较为原始，但处于上升期，对新事物有非常强的心理接受度，且具备一定的经济承受能力； 战略目标——通过高性价比提升产品优势，从而体现项目高端形象定位并实现快速走量、为后期奠定基础的战略目标； 市场竞争——产品，尤其户型，是项目核心竞争力的关键组成部分，在日趋激烈的竞争环境下，本项目必须展现强劲的产品优势； 市场现状——站在大市场背景的视野来看，目前商丘设计水平非常低，先进城市已有的成熟、先进的设计为我们提供了坚固的基础。 本项目户型设计与创新的考虑因素： 本项目户型设计与创新的指导原则： 适度创新的户型设计 借鉴市场上优秀项目成熟的户型设计，结合当地居住习惯，提供符合本片区市场需求的标准化优质产品； 本项目所推荐的创新是相对的，创新是适度的，必须以成本控制为前提。 户型配比的建议 阳光观景房 入户花园 凸式衣橱 实惠舒适借鉴一：户型平面设计 创新元素：露台、隐藏式衣柜、 可拆卸凸窗。 明厨、明卫，自然通风采光。 赠送入户花园、露台。 设计要点 户型配比的建议 客厅阳台 入户花园 空中花园 凸式衣橱 设计要点 户型配比的建议 设计要点 ---市场实例借鉴 76平米的2房2厅1卫＋功能房＋入户花园 90平米的3房2厅2卫＋入户花园 入户花园 功能房 大凸窗 露台 2房76平米在保证了传统的设计元素如凸窗、入户花园 双阳台，增加了创新 元素—露台、功能房。 明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度。 赠送入户花园、露台、功能房，提高产品的附加值。 户型配比的建议 落地凸窗送面积 落地凸窗高度不受2.2 米层高限制，达到2.4米，砖砌假凸窗台板， 入伙后再打掉，整个凸窗不算面积 阳台送面积 阳台错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高 空中