通和时代公寓营销策划报告.ppt

房地产营销，无论我们之前做出怎样的假设，如何的分析，但究其结果，无非只有一个，卖房子。所以，我们在最后将事物回归到本质上面来，也就是去化速度成了我们唯一的也只能是唯一的目标。如果把我们前面所有的准备称作“术”的话，那么此刻我们最希望的是“术业有专攻”，集结我们所有人的力量，发挥我们所有人的热情，秉承我们一贯来的“欲取其上，必得上上”的作风，为通和 时代公寓创造最后的辉煌！ 尊重过去，展望未来 尊重过去 通和地产在过去的几年里已经在市场上形成了一定的影响力，积累了一定的客户资源，沉淀下来的是通和地产厚重的人文，同时也使得文化在房地产这一载体内厚积薄发。因此相信在未来黄山路这一学府大道之上，我们与通和地产一起见证辉煌！ 展望未来 2009年必将是房地产行业不平静的一年，在新一轮的宏观政策影响下，更需要我们每一个地产人的精诚团结，兢兢业业，只有这样我们才能脚踏实地的展望我们大家美好的未来。 通和●时代公寓 不足之处，敬请指导！ * * * * ——安徽三足置业投资发展有限公司 一、合肥市场与宏观经济概况 合肥市总面积7029平方公里，总人口478万，其中城中心总面积838平方公里，建成区224平方公里，人口240万，划分为九个房地产板块 城市概况 合肥市城区地图 政务区 观点1 目前合肥房价已进入调整期，短期内整体均价上涨空间有限，但个别优质产品仍然会实现价格突破 近几年内市场供应量大，短期内供大于求，供求关系决定价格走势 诸如碧桂园等品牌开发商低价启动项目，将对房价起到平抑作用 房地产政策调控、货币政策收紧，融资渠道受限，使得开发商对资金回笼 的速度要求更为迫切，从而限制价格的快速上涨 观点2 合肥房地产市场将进入产品与品牌的竞争时代，产品创新与品牌积累可以实现溢价，并树立价格标杆 合肥市住宅市场现状与未来发展的几点研判： 在品牌开发商创新理念指引下，将会有更多项目依赖自然景观优势或产品创新拉开与周边楼盘的档次，大胆走“豪宅”线路，以满足高端消费需求 观点4 受政策及市场供应压力影响，快速走量、低利润率的开发模式将会被越来越多的开发商所接受，成为房地产开发的主流模式 观点3 近两年来众多外地品牌开发商争纷拿地、抢滩合肥，品牌开发商的进驻带来了产品创新，提升了合肥房地产整体开发水平 1 2 1 2 1 3 1 2 2 万科楼盘 绿地楼盘 华润楼盘 绿城楼盘 万科皖安地块，占地10万，建面39万 万科江淮地块，占地11万，建面42万，计划08年10月入市 1 万科江淮地块 2 万科皖安地块 1 幸福里，28万平米，去年8月入市 2 澜溪镇 1 国际花都 2 绿地·蓝海 4 4 绿地·赢海 3 海顿公馆 1 桂花园 2 百合公寓 3 新绿园 4 房地产特征分析 外地知名品牌开发商引入的产品创新，受到合肥消费者大力追棒，合肥购房者对于创新产品的接受力比较强 空中庭院，计一半面积，可隔成一间房间 空中庭院 大露台 景观创新 绿城桂花园： 以舒适精致的园林景观设计，升级了合肥人购房居住理念，该项目被消费者热棒 户型创新 华润幸福里： 户型设计引入深圳户型设计元素，为消费者带来了实惠，提升了居住的舒适度，该项目户型被购房者普遍赞誉 理念创新 绿城海顿公馆： 将科技智能化技术引入住宅设计，以科技提升居住品质。 大力推广精装修住宅，精装住宅价格突破1万元/平米！ 房地产特征分析 除少数外地品牌开发商外，本地开发商很少通过产品创新及产品力的塑造树立价值标杆，高端消费存在较大潜力 房地产特征分析 绿地集团：海顿公馆项目，智能化创新，均价6800元/平方米，高出周边楼盘近1500元/平方米以上，销售态势良好 华润集团：澜溪镇，依托蜀山风景区，产品引入挑高阳台、空中庭院等新概念，单价达到5500-9000元/平方米，是华润在合肥树立口碑的奠基之作 华润集团：幸福里项目，户型创新，上市即以6000元/平方米均价高开，单价高出周边楼盘近千元，受到购房者热捧。 绿城集团：百合公寓项目，注重产品品质、环境塑造及细节的把握，以整体均好性受到合肥消费者欢迎，在合肥市场树立了良好的口碑，均价6300元/平方米 二、时代公寓自身分析 本案所处区域分析 北半区 南半区 针对本项目所在地黄山路版块，我们将其分割为2个半区，即北半区和南半区。如图示，黄山路以西云集了象颐和花园、新华学府春天、大溪地等先期开发的楼盘；黄山路以南则雄踞了如百合公寓，香樟雅苑，以及稍远大盘学府名都和光明世家。新旧名盘争相角逐黄山路版块，这就给这一区域楼盘形成了前所未有的激烈竞争态势，誰将在潜山路脱颖而出？请记住狄更斯的那句开场白吧：这是最好的时代，也是最坏的时代！ 竞争版块分析 以黄山路为界，东片区是毗邻合作化路及安徽大学；而