重庆协信全国城市进入策略研究（房地产业）.ppt

* 案例一：重庆协信全国城市进入策略研究 * 开发商对于本次研究的要求： 进行全国范围内的城市研究，根据城市经济增长的阶段的不同，选择那些即将进入高速增长阶段的城市。 结合协信的情况选择开拓市场的策略，判断是走一线，还是走二线城 市？若走一线城市该进哪些城市。 对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本。 协信对于本次研究内容的要求 在异地发展，集中力量，先做透一个城市，基本操作不会少于2~3个项目。 要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。 协信对于异地发展的思考 通过全国范围的城 市筛选，结合协信 企业战略发展要求， 选择进入房地产市 场具有明显上升潜 力的城市 * XX针对本项目的研究思想 XX的研究思想： 以全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市 全国范围的城市梯级研究 协信集团取地要求 房地产快速上升市场的一般规律 高潜力市场的进入性条件判断 目标城市 高潜力区域条件判断 借鉴成功经验 * 项目服务核心内容：七次筛选确定目标城市 目标城市 全国范围的重点城市 第一次筛选： 中国城市梯级划分 符合协信集团战略性进入要求的城市 第二次筛选： 协信企业发展要求 第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力 市场价值实现潜力高的城市 满足房价快速上升条件的城市 第四次筛选： 房价快速上升条件 第五次筛选： 城市的进入性条件 协信具备进入性条件的城市 1 2 3 4 5 … 优选城市归属城市群内部条件比较 借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件 第六次筛选： 城市群内部优势比较 第七次筛选： 成功经验借鉴 * XX的研究思想（1/2） 特征： 区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量 取地机会： 在区域中心城市取地 特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势 取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会 区域单中心城市阶段 区域中心城市大都市化阶段 城市群阶段 中心城市主城区 副城区 特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会 （案例借鉴：日本东京—城市发展进程） 大区域中的城市发展阶段 区域中心城市 副城区 副城区 副城区 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 * 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级 一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市群 第一次筛选： 中国城市梯级划分 一级城市群 二级城市群 GDP10000亿以上 GDP5000~7000亿 三级城市群 GDP2000~3000亿 四级城市群 GDP2000亿以下 GDP 城市群 资料来源：2004年城市群经济总量统计 长三角 珠三角 京津冀 辽中南 川渝 中原 海峡西岸 湘中 山东半岛 关中 长江中游 哈大齐 * 中国代表城市梯级模型 同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异； 同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异； 第一次筛选： 中国城市梯级划分 深圳 上海 杭州 南京 天津 东莞 宁波 佛山 厦门 长沙 郑州 淄博 扬州 泰州 青岛 大连 沈阳 苏州 无锡 烟台 北京 广州 成都 重庆 武汉 济南 唐山 石家庄 长春 南昌 哈尔滨 合肥 西安 潍坊 洛阳 鞍山 福州 南通 威海 常州 泉州 大庆 绍兴 中山 嘉兴 贵阳 南宁 湘潭 北海 秦皇岛 昆明 营口 德阳 钦州 漳州 株洲 廊坊 珠海 舟山 湖州 惠州 镇江 顶级城市