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北京天安大厦（酒店）项目 合 作 建 议 书 目 录 概 述 1 第一章 项目单位基本情况 2 1.1 企业简介 2 1.2 企业组织管理 3 1.3 企业的发展优势 4 第二章 项目基本情况 6 2.1 项目概述 6 2.2 项目建设的背景 7 2.3 市场分析 8 2.4 项目工艺技术 9 2.5 配套建筑物及其他设施情况 18 2.6 项目投资估算情况说明 19 2.7 项目资金筹措说明 25 2.8 项目建设条件落实情况 25 2.9 项目实施进展情况 26 第三章 项目招投标 27 第四章 产品能耗与节能 28 4.1 分析评价依据 28 4.2 项目概况 29 4.3 项目所在地能源资源条件以及项目对所在地能源供应情况的影响 30 4.4 项目用能方案、用能工艺和用能设备 30 4.5 项目能源消耗量、能源消费结构、能源效率水平及能源管理情况 32 4.6 节能措施分析评价 33 4.7 节能措施建议 33 4.8 结论 34 第五章 建设用地情况 35 第六章 环境、消防和劳动安全分析 36 6.1项目环境影响情况 36 6.2项目消防情况说明 41 6.3 项目劳动安全情况说明 41 第七章 财务分析 43 7.1 编制依据 43 7.2 基础数据 43 7.3 流动资金估算 44 7.4 项目总投资 44 7.5 投资使用计划与资金筹措 45 7.6 年销售收入和年销售税金及附加估算 45 7.7 总成本费用估算 45 7.8 利润总额分配 46 7.9 财务盈利能力分析 46 7.10 清偿能力分析 47 7.11 不确定性分析 48 7.12 评价结论 48 第八章 社会影响评价 49 8.1社会影响效果分析 49 第九章 申请资金的理由及政策依据 50 9.1 申请专项资金的理由 50 9.2 政策依据 51 1. 概论 “北京天安大厦”项目，位于北京王府井地区，紧临北京饭店贵宾楼，现为一座写字楼，总建筑面积约10000余平方米。该项目地下部分共2层，地上6层，局部8层，其中1层除门厅和大堂以外均已被银行租用，2~6层为分租办公区（拟改建为客房）。 酒店是一个复杂并充满挑战的行业，酒店属于房地产业中最独特的投资类型之一，不同于任何其它商业性地产投资（如：商场、公寓、住宅、写字楼等），酒店投资主要的收入源自按日计算的客房出租，其次，除了客房，酒店还包括各种餐饮设施、宴会和会议设施、SPAR及健康中心以及其它收入来源部门。酒店为了有效地运作和管理部门，需要配备足量的员工并系统进行培训，确保顾客获得优质且稳定的服务和产品。所以为了持续获取最大的出租率和最佳收益，酒店必须拥有： · 强有力的管理团队和员工，以及各个不同业务部门之间的有机配合和成功运作； · 迎合市场需求特征并受到市场亲睐的设施和氛围； · 品牌的知名和声望，稳定的客源网络； · 高效的销售和市场推广系统，主题和专业市场及销售队伍。 酒店投资同时也是资金投入庞大的房地产投资类型。不仅在项目的建设初期一次性投入巨大，而且一座酒店如果要在竞争市场赢得最佳的竞争地位，需要在设计环节、装修和家具、设备和硬件定期的维护保养方面等一系列环节投入相当高昂的资金，此外，酒店营运过程中高昂的固定成本和长期波动的营业收入更加凸现酒店投资的脆弱性。基于以上特征，酒店资产投资相对于其它房地产项目投资的复杂性集中体现于： · 投资回报的高风险性及长期性； · 融资方面的压力； · 酒店用途的难以转换性； · 资产所有者行业管理者的分立性，通常两者各司其职。 因此，理想的酒店投资回报有赖于在项目开发和运营过程中介入中立、可信、富有经验的专业顾问及管理资源。 唯樱将根据本项目的情况和需要，组织的专家顾问及管理团队，具有多层面性，无论在宏观市场研究，产品概念策划，最佳效益及酒店财务可行性研究，酒店的经营、管理方面，我们的团队在业界都具有长期积累的丰富经验，能够为项目提供强有力的支持。 其次，透过我们的专业服务，能够有效地帮助业主（发展商）提升项目的经济效益及社会效益。 2. 初步建议 详见项目“初步可行性报告” 4.1.1技术支持服务 酒店内各项空间分布； 供意见及协助予室内设计师、工程公司，厨具及洗衣公司，采购公司及其它与项目总监联系的公司； 检阅项目费用及预算，包括家具、陈设及设备，酒店营运设施，酒店科技及自动化等； 工程方面检阅以下各项位置分布： · 供暖、通风及空调系统 · 管件、排水、污水处理及水净化 · 电力供应及分配系统 · 垂直运输 · 酒店科技及自动化 · 保安系统 · 建筑自动化系统 · 建筑维修系统 · 防火安全系统 酒店设备方面协助、提议、检阅及审核以下设备的分布： · 厨房 · 洗衣房 ·