2005年广州第一季度二手房市场研究报告.DOCVIP

2005年广州二手房市场季度研究报告之白云篇白云区：市场放量潜力巨大 创建时间：2005-4-26 15:41:49 来源：满堂红地产网 作者：周峰、胡艳萍、肖文晓 　　从2004年第四季度开始，白云区的二手楼市热点不再局限在机场路、白云大道、南湖一带，同和、罗冲围、同德围等地也相继进入了品牌中介行的视野内。同和的云景花园、罗冲围的富力半岛花园、同德围的同德花园等，都是经多年开发的超级大盘，现时经地产中介从旁“疏导”，便在二手市场上出现“井喷”现象。至此，白云区的各个方位的二手楼市相继被激活，可以预计，该区的二手成交量在坐稳“第四把交椅”的同时，还会缩窄与第三位（天河或海珠）的差距。 　　今年第一季度，白云区的二手住宅均价为2615元/平方米，较之去年第四季度上升5.27%，越来越多的商品房住宅出现在市场上，并得以不断流通，价格上涨在情理之中。 面积分类 来源：满堂红地产 　　白云区成交个案中，60～80平方米的成交超过4成份额，其中70～80平方米的小三房物业成交最多，份额达到22.4%。满堂红的成交案例中，小三房物业多为西槎、北站等地的旧房屋，实用空间较小区商品房要大。白云区并不流行小面积物业，30平方米以下的物业成交为零。 单价分类 来源：满堂红地产 　　白云区地域广阔，北面的石井与南面的麓湖相距一小时车程，如此长的距离也令该区的楼价相当不均衡，在白云上、南湖、麓湖等地，因风景独一无二，楼价可以高至8000元/平方米以上，而偏远的西槎等地，楼价则仅在2000元/平方米以下。从满堂红的数据看到，2500元/平方米以下的物业是成交大户，超过3成半的物业属于超低价房源。第一季度，除了别墅盘外，其余二手住宅成交均没有超过6000元/平方米的，且成交较少，预计第二季度高价物业成交会稍微增多。 总价分类 来源：满堂红地产 　　在白云区，35万元可以购买到相当好的四房物业，而在与其相接的荔湾区，用这个价钱买稍好一点的商品房，最多只是两房。因而在第一季度，白云区35万元以下的物业成交比例超过88%。据了解，在白云区购置二手物业的客户，选择按揭贷款都并非贷足7成的，也许只有6成左右，因他们有足够的积蓄支付首期款。 租赁市场分析 　　从满堂红第一季度的成交数据看，白云区住宅租赁均价从16.11元/平方米上升到16.34元/平方米，幅度很小，证明该区的租赁市场表现相当平稳，没大起大落现象。该区整个市场处处“开花”，而近期租赁的热点则明显偏向西部——西槎、罗冲围一带。前者房租一向偏低，以前小业主都是贴街招即可自行完成租赁，现时则转为委托中介行，祈求能找个长租客户；后者则是富力三大盘的聚集地，同时也有几个行业批发市场，可谓“供求两全”，即使如富力半岛这种高租金楼盘的物业，还是有足够的成交个案，某些大单位甚至有45元/平方米的租金值。 2005年广州二手房市场季度研究报告之东山篇东山区：小户型交投活跃 中高档住宅受宠 创建时间：2005-4-26 15:30:08 来源：满堂红地产网 作者：周峰、胡艳萍、肖文晓 　　据广州市国土房管局公布的数据，第一季度东山区的二手住宅成交均价为4264元/平方米，比2004年第四季度上升4.3%。根据满堂红地产的成交数据，第一季度东山区的二手热门区域包括有五羊新城、东华西、淘金等，成交中有大约6成为房改房；而一些新的商品楼盘如东川大厦、东山雅筑、富力东堤湾的成交也渐趋活跃，其成交价一般与一手售价相差很少，甚至高于一手楼价，显示置业者对东山楼市的前景相当有信心。 单价分类 来源：满堂红地产 两房单位最为受落 　　东山区二手住宅中成交单价在3000元/平方米以下的数量相当稀少，不到1%；而4000～5000元/平方米的二手住宅成交最多，占40.48%，在广州十区中首屈一指；此外3000～4000元/平方米与5000～6000元/平方米的二手住宅成交量大致相当，前者占总成交的20.63%，后者为17.46%。从满堂红成交数据看，东山区只有极少数楼龄很长或偏僻路段的二手住宅价格会在3000元/平方米以上，一般十余年楼龄的房改房价格都要3000～4000元/平方米，如果房子的朝向、楼层好又靠近名校，通常要卖到4000元/平方米以上。此外，例如东川大厦、东堤湾、御龙庭、东山雅筑等比较新的商品楼盘的成交价一般在6500元/平方米以上，也有相当数量的成交。 　　满堂红研究部认为，东山区二手住宅交易市场目前以中高档价格为主的价格体系与其举足轻重的区域地位有很大关系。首先，东山区是广州市老牌的商业旺区和教育强区，居住了不少了身居高位的政商名流，得天独厚的教育优势更吸引许多“望子成龙、望女成凤”到此置业；其次，目前东山