房产政策沿革：居住功能的偏离与回归.docVIP

房产政策沿革：居住功能的偏离与回归 　　房地产业在新中国诞生之后，就几乎与每个寻常百姓密切相关，因为房产，有人成了产业明星，有人无立锥之地。而在纷纷扰扰的背后，政策对于产业的作用最大。中国的房产政策，经历了从分配住房，到房产成为炒作标的，最后回归居住功能的过程。 　　1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，在改革开放以前和改革开放初期，我国实行的是单一的计划经济体制，城镇居民的住房主要通过单位福利分房的政策来解决，而商业全部由国家经营，所需的土地全部由国家无偿划拨取得，商品房几乎可以被忽略其存在。 　　1998年2002年：货币分房开启商品房市场 　　上世纪90年代末，经济增速回落的中国，开始探寻经济增长的道路。住房政策变革，进入了决策者的视野。从1998年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 　　货币化分房推进了商品房交易的市场化进程，普通居民的潜在购房需求被释放出来。为配合居民购房，政府又推出了一系列鼓励购房的配套措施：4月份，中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%，同时，对公积金贷款期限也作了相应调整。可以看出，国家要把房地产业从单纯经济行业提升为国民经济的支柱产业。这些政策为房地产行业的发展奠定了基础。房贷走进了寻常百姓的生活。 　　在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，从1998年开始，投向房地产业的资金一直以两位数的速度递增。如，2000年全国房地产投资完成额为4901.73亿元，较1999年增长19.5%，2001年投资又较上一年增长29.8%，2002年房地产投资增长接近30%，2003年则高达34.9%。 　　2003年2008年6月： 　　渐成国民经济支柱 　　2003年的房价，和现在比起来，无疑是白菜价。在当时，此前一直上涨的房价，让人们总觉得房价会回落，央行在2003年6月5日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），该通知意在抬高房贷“门槛”。但是时隔不久，国务院又出台了文件，提出要坚持住房市场化的基本方向。这一思路，使得缺乏制衡的市场在之后的很长一段时间主宰着房地产业的发展，房地产也逐渐成为人们的投资炒作标的。 　　2004年，国土资源部、监察部又联合发文《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（“71号令”）。71号令明确了在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。不附加建设保障房和限制房的单向土地拍卖制度推行之后，地价不断上涨，房价也屡创新高。 　　房价的上涨，让低收入百姓无能为力之后，2004年5月31日，《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则。但从经济适用房政策出台起，一直处于供不应求的局面。地方政府对建设经济适用房热情不高。 　　2005年3月，宏观调控全面展开，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。中央政府先后出台了“国八条”和“七部委文件”，将控制房价提到政治高度，建立政府负责制，一些地方也采取了相应的房价控制措施。但总体来看，由于政策无法量化，没有硬性数据作为考核指标，北京等地的房价在2006年一季度大幅飙升，8月30日，建设部制定了《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》，加强城镇廉租住房制度建设，规范了城镇廉租住房管理。 　　2007年股市不断上涨对房产市场资金形成了抽离，国家不断加强对房地产市场进行的宏观调控也使得购房者预期开始发生变化，住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量增速持续下降；2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》通过，明确“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑。 　　2008年上半年全国房地产开发企业资金来源全面趋紧、购房者观望气氛浓厚，商品房成交量迅速萎缩、全国房价涨幅高位回落。但这些调控手段，还不能解决民众的购房“刚需”。 　　2008年9月2009年下半年：调控放松阶段 　　2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，我国政府调整宏观政策，房地产行业调控政策也悄然转向：从宏