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关于“名仕商场”营销策划报告书 致： 承蒙贵公司委托我司对东门——“名仕商场”项目开展策划销售工作。为了在最大程度上实现本项目的利润，同时保证本策划方案所应具备的市场客观性，我们特地进行了较为广泛的市场调查和周密的市场分析，目的是明确本项目的市场方向，把握本项目的销售原则，确定本项目的操作方式，尽可能地避免策划失误。 本报告书旨在为深圳市东门“名仕商场”的设计规划及市场营销进行策划分析。在某些观点及操作方式上可能有所偏差，恳请贵公司在参考、借鉴的同时，予以指正。 宏厦房地产评估交易有限公司 _________________________ 目 录 前言——————————————— 市场调研部分——————————— 项目分析定位部分————————— 项目营销策划部分————————— 项目销售执行跟进部分———————  前 言 东门—— 一个新兴城市里的古老商业区，随着市政府的规划调整以及消费群的明显细化和分化，经过多少商战冲击，兴旺依然。但随着其他商圈的形成与兴起，突显生命力的延续危机，危机来自予商业文化的流失和消费群的流失（或者叫分化），为了避免以上现象的继续，政府决定对东门进行重新规划，世纪末前，东门又面临一次新的挑战。 “名仕商场”项目（下称本项目），从东门片区的规划日程来看，属于最后一批旧城折迁改造项目，周边开发项目全部属于商业性质，基本上是在同一时间段开始开发及营销，加之早期开发且已销售的项目和正在营销招商的项目，东门片区一共聚集了大大小小的商业项目四十多个，其市场的压力是显而易见的。这是本项目与周边项目争夺市场份额的竞争，乃本项目的第一压力。 在这种市场环境下，如何使得本项目能够在东门片区众多商业项目中异军突起，成功实现开发的投资回报，我们将立足东门，放眼深圳，在本报告书中通过四个部分，深入浅出的对其营销进行客观的分析与论证。通过详细的市场调研来分析项目片区现状；结合本项目的机会和问题点，设计和寻找项目定位及市场突破口，其后根据调研结果提出项目并制定项目营销策略和推广方案，以此作为本项目市场营销及进一步可行性操作讨论的依据。 二、项目市场研究部分 2—1、深圳市商业发展概况 2—2、东门片区商业综合分析 2—3、东门片区购物人流特点分析 2—4、在售商业项目物业概况 2—5、在售商业项目市场销售状况 2—6、在售商业项目营销优、劣势分析 2—7、在售商业项目经营范围及人流量预测 2—8、在售商业项目与本项目竟争力分析 2—1、深圳市商业发展概况 深圳作为香港与内地经济交流的双窗口，一开始市政府就以发展外向型经济为发展方向，在20年的发展历程中，逐步形成独特的城市魅力、灵活的经济关系和极大的发展空间，吸引了各方面资金和人才向深圳流动。而深圳外向型经济的产业结构中心又是以第三产业为主导，这为深圳商业的发展提供了前所未有的发展机遇。逐步形成了密集商业旺区和星罗棋布的商业闹区。 罗湖区作为深圳最早开发的区域，其商业发展主要体现在口岸地带及东门片区，以小百货、日用品批零经营为特点，随着城市建设和经济的高速发展及外来人员的不断增多，逐步形成了新的消费群体，以高档及中档消费阶层为主体，东门及口岸商业片区已不能满足上述阶层的需求，即形成了人民南路、建设路、深南路以中高档经营为特色的商业网点。如国贸、天安、友谊城等。随着罗湖区发展的饱和，市政府将城市发展重心西移，为城市规模的扩大和商业机会的增多提供了更为广阔的市场空间。 在西移过程中，逐步形成了以万佳一分店为中心扩散的华强北商业圈，且愈演愈烈。如女人世界、紫荆城、创景名店、华联商城等，在近两年的深圳商业活动中扮演着极其重要的角色，从商业经营的角度来讲，华强北商业圈分流了相当部分的固定东门消费者，这表明本项目的竞争除了前言所提到的第一压力（本项目与周边项目的竞争）之外，还存在第二压力，即东门商业圈与其它已成气侯的商业圈之竞争。 虽说华强北片区已形成一定规模，但由于城市道路规划的落后，发展基本趋于饱和，同时由于华强北商业圈的形成主要依赖原旧工业厂房改造，绝大部份的商家是租赁经营，且租赁期较低短，没给商铺投资者（靠租金的稳定收益）以及商铺炒作者（靠换手的价差收益）提供一定的市场空间，商铺的换手率不高，或者无换手之说，多为转让经营，所以大部分商铺投资者还是将眼光放在可售的东门商业物业以及其它区域的临街铺位，以此作为其租金的收益的保障。 除以上两个片区外，其他区域的商业物业无论从地理位置，还是升值空间以及投资总额上讲，