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房地产市场预测的种类与方法 2．定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 房地产市场预测的种类与方法 二、房地产市场预测的方法 房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有：直观判断法、历史引申法、因果预测法。 1．直观判断法 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。 1）集体判断法 方式：集中企业高中层的经理人员进行讨论预 测；集中企业有经验的销售人员进行讨论预测。 优点：预测速度快、成本低，易于组织；集思广益，相互启发，避免个人判断的局限性。 缺点：预测问题易受讨论气氛、权威人士和当时市场形势的影响；对问题的分析缺乏系统的数据。 2）专家意见法 （1）专家会议法 （2）专家征询法（德尔菲法） 特点：匿名性、反馈性、统计性。 房地产市场预测的种类与方法 2．历史引伸法 这是定量预测方法的统称。在占有若干统计资料、预测对象的未来受突发性因素影响较小的情况下，选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较满意的预测效果。但是，由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。此种方法包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。 房地产市场预测的种类与方法 1）简单平均数法 简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。 其计算公式如下： 式中， ：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值； n：代表资料数； xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。 房地产市场预测的种类与方法 2）移动平均法 移动平均法是在简单平均法的基础上发展起来的，其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。 房地产市场预测的种类与方法 简单移动平均法的计算公式为： 加权移动平均法的计算公式为： 从公式可见，不论简单式还是加权式，只能预测下一期数值。 例2-1 某房地产公司2004-2007年的商品房实际销售量见表2-1，试用移动平均法预测2009年的销售量。 表2-1 某房地产公司2004-2007年的销售量 单位：平方米 年份 2004 2005 2006 2007 实际销售量 4000 4500 5000 5200 房地产市场预测的种类与方法 3）趋势预测法 这是历史引伸法中最适合于中长期预测的方法。其基本原理是：根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。如果过去各期数据大体呈现等差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；如果过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程来表示。 在这里，我们只介绍直线趋势方程。 房地产市场预测的种类与方法 求趋势直线的方程式是： 式中：y：预测值；x：代表的年份；a，b：待定系数 运用最小二乘法求得如下方程组： 令 ，则上式可简化为： 式中：yi：各年的实际销售量；xi：各年的代号；n：已掌 握数据的年数。 例2-1 关于某城市住宅物业2001-2006年的价格变化情况的统计数据见表2-1，预测2008年该类物业的市场单价。 表2-1 某住宅物业2001-2006年的单价变化情况单位：美元/平方米 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 住宅单价 80 83 89 92 97 100 表2-1 数据整理 年份 Xi Yi XiYi Xi2 2001 -5 80 -400 25 2002 -3 83 -249 9 2003 -1 89 -89 1 2004 1 92 92 1 2005 3 97 291 9 2006 5 100 500 25 总计 0 541 145 70 房地产市场预测的种类与方法 值得注意的是，每一趋势直线方程都必须注明原点的时间和计量单位，这一点和后面阐述的表明现象变量之间相关关系的回归方程是有区别的。 房地产市场预测的种类与方法 4）指数平滑法 指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它实际