房地产估价师理论与方法模拟试卷2.doc

房地产估价师理论与方法模拟试卷2 　　判断题 　　1、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。　　A、对　　B、错 　　2、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。　　A、对　　B、错 　　3、假设开发法可用于拆迁补偿估价。　　A、对　　B、错 　　4、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。　　A、对　　B、错 　　5、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。　　A、对　　B、错 　　6、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。　　A、对　　B、错 　　7、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。　　A、对　　B、错 　　8、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。　　A、对　　B、错 　　9、购买年不是预期可获得收益的年限。　　A、对　　B、错 　　10、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。　　A、对　　B、错 　　11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。　　A、对　　B、错 　　12、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。　　A、对　　B、错 　　13、综合还原利率：土地还原利率＋建筑物还原利率。　　A、对　　B、错 　　14、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。　　A、对　　B、错 　　单项选择题 　　1、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。　　A、100　　B、70　　C、60　　D、40 　　2、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。　　A、环境因素　　B、质量因素　　C、区域因素　　D、新旧程度 　　3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。　　A、2390　　B、2410　　C、2430　　D、2450 　　4、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。　　A、800　　B、900　　C、1000　　D、大于1000 　　5、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。　　A、市场比较法　　B、收益法　　C、成本法　　D、长期趋势法 　　6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。　　A、高于　　B、低于　　C、等于　　D、B或C 　　7、采用( )求取的年折旧额每年递减。　　A、成新折扣法　　B、偿债基金折旧法　　C、年数合计法　　D、直线折旧法 　　8、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。　　A、同一地区　　B、同一城市　　C、同一供求范围内的类似地区　　D、A或C 　　9、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。　　A、拆迁费用　　B、建造建筑物费用　　C、公共设施建设费用　　D、市政设施建设费用 　　10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元／平方米。　　A、2487.75　　B、2500.00　　C、2511.00　　D、2162.25 　　11、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。　　A、50万元　　B、55万元　　C、60万元　　D、60万元以上 　　12、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。　　A